Jak rozliczyć najem mieszkania?

2
jak rozliczyć najem mieszkania

Jeśli wynajmujesz komuś mieszkanie (lub mieszkania) to musisz zdecydować, na jakich zasadach chcesz rozliczać podatek od najmu. Jakie masz możliwości? I czy da się legalnie nie płacić w ogóle podatku? Przeczytaj!

Zacznijmy od przykładu

Strona nie bez powodu nazywa się nieruchomosciwpraktyce.com, więc posłużmy się… praktycznym przykładem 🙂 Mam nadzieję, że wtedy będzie łatwiej wszystko wyjaśnić.

Mamy kawalerkę (prawo własności), kupioną z myślą o wynajmie na kredyt na rynku wtórnym (w bloku z 1982 r.), którą zaczęliśmy wynajmować. Najemca płaci nam 1500 zł za najem, po jego stronie są też opłaty administracyjne do spółdzielni 300 zł oraz media ok.  150 zł.

Jak możemy rozliczyć najem naszego mieszkania?

Rozliczenie ryczałtem

Pierwszą z możliwych opcji płacenia podatku od naszego przychodu z najmu jest ryczałt. Wynosi on 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł (warto pamiętać, że w przypadku małżonków, rozliczających się wspólnie te 100.000 zł liczy się na nich dwoje).

W tym przypadku mamy proste wyliczenie, jak rozliczyć najem mieszkania: 1500 zł x 8,5% = 127,50 zł

Tyle miesięcznie będziemy musieli płacić podatku. W skali roku będzie to 1530 zł.

Rozliczenie na zasadach ogólnych

To teraz przejdźmy do drugiej możliwości, jak rozliczyć najem mieszkania, czyli do tzw. zasad ogólnych. Podatek będzie wynosił 17% lub 32% od dochodu. Na pierwszy rzut oka zdecydowanie więcej niż ryczałt. Dlatego też przy wyborze formy opodatkowania dużo osób kieruje się jedynie wysokością podatku. Jednak w przypadku zasad ogólnych należy wziąć pod uwagę wszystkie aspekty, gdyż tutaj podatek płacony jest od dochodu. A dochód to przychód minus koszty. Jakie to będą koszty w przypadku naszej kawalerki?

Odsetki od kredytu – załóżmy że miesięczna rata kredytu to 700 zł, z czego (dla uproszczenia, ale w dalszej części artykułu to rozwinę) przyjmijmy, że 500 zł to odsetki.

Opłaty administracyjne (300 zł) i media (150 zł)

Ewentualne bieżące wydatki na remont – załóżmy 600 zł na rok

Ubezpieczenie mieszkania 200 zł

Amortyzacja – właściciele, którzy rozliczają najem mieszkania według zasad ogólnych mogą je amortyzować. Czym jest amortyzacja? Najprościej mówiąc, amortyzacja uwzględnia zmniejszanie się wartości tzw. środka trwałego (w naszym przypadku środkiem trwałym jest mieszkanie) wraz z upływem czasu. W praktyce polega ona na dokonywaniu odpisów amortyzacyjnych, które są dla nas kosztem. Trochę niewidzialnym, ale według prawa podatkowego, kosztem.

Jak obliczyć odpis amortyzacyjny?

Zgodnie z ustawą o PIT odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych. Przyjmijmy, że naszą kawalerkę kupiliśmy za 250.000 zł. Ale to nie wszystko. Do tego dodajemy opłaty notarialne, koszt wpisu do księgi wieczystej, opłaty sądowe i podatek od czynności cywilno-prawnych, który płacimy kupując mieszkanie na rynku wtórnym. Łącznie wychodzi nam 256.800 zł. I to jest nasza wartość początkowa, od której liczymy amortyzację.

Roczna stawka amortyzacji wynosi:

  • 1,5 % – dla budynków i lokali mieszkalnych,
  • 2,5 % – dla właścicieli z własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu oraz dla budynków i lokali niemieszkalnych.

Nasza kawalerka nie jest spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu tylko pełną własnością. Jest to atut, gdyż możemy zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, która maksymalnie wynosi 10%. Warunek? Środek trwały (czyli mieszkanie) musiał być używany przed jego nabyciem przez okres 60 miesięcy. A że nasz blok jest z lat 80-tych nie ma z tym problemu.

Liczymy: 256.800 zł x 10% = 25.800 zł rocznie. Na miesiąc wychodzi 2140 zł.

Sporo powyżej tego, co dostajemy za wynajem. Pamiętajmy więc, że nie musi to być aż 10%. I pamiętajmy też, że amortyzacja nie może być krótsza niż 10 lat. Czyli odpisy amortyzacyjne możemy robić przez więcej niż 10 lat. Żeby więc było optymalnie zmniejszamy procent, tak żeby łącznie wszystkie koszty dawały nam delikatną stratę z tytułu najmu oraz wydłużamy amortyzację. Jedna ważna rzecz – raz wybranej stawki amortyzacji nie możemy już zmienić.

Poniżej wyliczenia (wszystko w ujęciu rocznym):

Przychód:

  • Czynsz: 18.000 zł (założyłem, że mieszkanie jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy, ale jeśli spodziewamy się pustostanów to można przyjąć 11 miesięcy)
  • Opłaty administracyjne i media: 5.400 zł

Łącznie: 23.400 zł

Koszty:

  • Opłaty administracyjne i media: 5.400 zł
  • Odsetki od kredytu: 6.000 zł
  • Wydatki na remont oraz zakup wyposażenia: 600 zł
  • Ubezpieczenie: 200 zł
  • Amortyzacja (5%): 12.900 zł

Łącznie: 25.100 zł

Dochód (czyli przychód minus koszty): -1.700 zł rocznie (-141,66 zł miesięcznie).

Widzimy więc, że żeby generować stratę (a tym samym nie musieć płacić w ogóle podatku) wystarczy nam amortyzacja na poziomie 5%. A tym samym wydłużona do 20 lat.

Wady i zalety oraz różnice obu form

Wadą ryczałtowego rozliczania przychodów z najmu jest to, że zawsze będziemy płacić te 8,5% podatku, jeśli osiągniemy przychód. Jednak niewątpliwą zaletą tej formy jest prostota. Inaczej niż w przypadku zasad ogólnych gdzie, stosując amortyzację, musimy mieć ewidencję środków trwałych. Warto też prowadzić ewidencję przychodów i kosztów. Samo wyliczanie optymalnej opcji również wymaga od nas wysiłku. Jednak zaletą zasad ogólnych jest możliwość niepłacenia podatku w ogóle.

Teraz przejdźmy do różnic.

Ryczał możemy płacić miesięcznie bądź kwartalnie. Jednak tę drugą opcję może wykorzystać jedynie podatnik, którego przychody osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 euro. Średni roczny kurs euro NBP za 2019 wynosi 4,2980, co daje nam kwotę 107.450 zł. Drugim warunkiem jest poinformowanie o tym fakcie Urzędu Skarbowego w zeznaniu, składanym za rok podatkowy, w którym stosowaliśmy kwartalny sposób opłacania ryczałtu. Jak to wygląda w praktyce? Po prostu w danym roku płacimy ryczałt kwartalnie, a po zakończeniu roku zaznaczamy to wypełniając PIT-28.

Natomiast rozliczając najem na zasadach ogólnych mamy tylko jedną opcję płacenia podatku – miesięczną.

Jeśli chodzi o termin, to w przypadku zasad ogólnych nic nie musimy robić, gdyż jest to automatyczna forma rozliczania najmu. Nie musimy powiadamiać Urzędu Skarbowego. Co natomiast musimy zrobić, żeby wybrać ryczałt? Zrobić pierwszą wpłatę podatku w formie ryczałtu.

Poniżej terminy, do kiedy trzeba to zrobić:

  • 20 lutego, jeśli pierwszy przychód osiągnęliśmy w styczniu,
  • 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu (jeśli rozpoczynamy wynajem w kolejnych miesiącach)
  • do końca lutego kolejnego roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód pojawił się w grudniu.

W przypadku gdy chcemy wpłacić ryczałt kwartalnie termin wyboru mija 20 kwietnia 2020 roku.

Przy okazji praktyczna wskazówka – PIT możesz rozliczyć na stronie Ministerstwa Finansów https://www.podatki.gov.pl/pit/

Praktyczne wskazówki, jak wypełnić PIT za wynajem mieszkania znajdziesz tutaj 🙂

Które rozwiązanie jest lepsze?

Trzeba powiedzieć jasno, że nie da się odpowiedzieć na to pytanie. Każdy przypadek jak lepiej rozliczyć najem mieszkania trzeba rozpatrywać indywidualnie. Nasz przykład to mieszkanie z rynku wtórnego (ponad 5-letnie), kupione na kredyt. To dwa główne czynniki, które pozwalają optymalizować podatek od najmu, czyli amortyzacja i odsetki od kredytu. Gdyby nasza kawalerka była z rynku pierwotnego i gdybyśmy zapłacili za nią gotówką, to odpadły by nam dwa główne koszty (brak odsetek i amortyzacja na poziomie 1,5%). W tym przypadku pewnie bardziej opłacalny byłby ryczałt.

Wracając jeszcze do odsetek to warto zauważyć, że w pierwszych latach odsetki są wysokie, a kapitał niski. To się zmienia w czasie. Przeglądając harmonogram spłaty kredytu, trzeba wziąć to pod uwagę, że z czasem odsetki będą mniejsze, a kapitał większy. Tym samym nasz koszt w postaci odsetek w dziesiątym roku najmu będzie mniejszy niż w pierwszym roku. Co możemy zrobić? Ustawić wyższy procent amortyzacji. Musimy o tym pamiętać już na początku, gdyż jak pisałem raz wybranej stawki amortyzacji nie możemy już zmienić.

Dodatkowo, warto jeszcze wspomnieć, że jeśli mamy kilka mieszkań to wszystkie musimy rozliczać według jednej formy. Oprócz tego, możemy wtedy spełniać przesłanki, żeby fiskus uznał to za działalność gospodarczą. I w tym przypadku nie mamy wyjścia – musimy się rozliczać w ramach działalności gospodarczej, a nie jako najem prywatny. Kiedy US może uznać, że musimy mieć działalność? No właśnie… 🙂 Nigdy nie ustalono jasnych kryteriów. Jest to rozpatrywane indywidualnie.

Podsumowując, warto wiedzieć o różnych opcjach i poświęcić chwilę na ich dokładne przeanalizowanie.

 

Podobał Ci się ten artykuł? Uważasz, że jest wartościowy i komuś jeszcze może się przydać? Udostępnij go proszę 🙂 

Proponowane wpisy

Zostaw komentarz

.

ARCHIWUM