Jak czytać księgę wieczystą? – Dział III

0

Osoby zainteresowane tematyką nieruchomości powinny wiedzieć, jak czytać księgę wieczystą. Każda składa się z czterech działów. Dziś o tym, jak czytać Dział III.

 

W poprzednich artykułach opisywałem, jak czytać Dział I oraz jak czytać Dział II księgi wieczystej. Idziemy po kolei, więc dziś przyszła pora na wyjaśnienie, jak czytać Dział III.

Działy księgi wieczystej

Dla przypomnienia – księgi wieczyste składają się z czterech działów:

  • Dział I
    • Oznaczenie nieruchomości
    • Spis praw związanych z nieruchomością
  • Dział II – Własność
  • Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia
  • Dział IV – Hipoteka

W systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych – jak już przejdziemy do przeglądania danej księgi wieczystej – wygląda to następująco:

Klikając na poszczególne działy przeglądamy ich treść.

Prawa, roszczenia i ograniczenia

Dział III księgi wieczystej jest specyficznym i szczególnie ważnym działem. Jak sama nazwa wskazuje znajdują się tam informacje, dotyczące ewentualnych praw i roszczeń przysługujących osobom trzecim wobec tej nieruchomości. Dlatego wszyscy planujący kupić daną nieruchomość (mieszkanie, lokal użytkowy czy działkę) powinni dokładnie przeanalizować zapisy, znajdujące się w Dziale III księgi wieczystej.

Co może się tam znaleźć? Do najczęstszych wpisów, jakie możemy znaleźć w Dziale III księgi wieczystej są wpisy, dotyczące np. informacji o: zawartej przedwstępnej umowie sprzedaży, służebnościach, wszczęciu egzekucji przez komornika, nieujawnionych jeszcze w Dziale II spadkobiercach i wiele innych. Tak naprawdę każde z ww. ograniczeń nadaje się na osobny artykuł 🙂 Dlatego poniżej omówię je tylko pokrótce.

Przedwstępna umowa sprzedaży

Chodzi o sytuację, gdy właściciel danej nieruchomości zobowiązał się ją sprzedać i podpisał już przedwstępną umowę sprzedaży. Wtedy taka informacja pojawi się w Dziale III księgi wieczystej, ale tylko jeśli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. Jeśli została podpisana w zwykłej formie nie będzie możliwe wpisanie tego roszczenia do księgi wieczystej. Oczywiście obie formy są tak samo ważne z perspektywy kupującego i sprzedającego.

Wpisanie informacji zawartej o przedwstępnej umowie sprzedaży do Działu III księgi wieczystej informuje inne osoby, zainteresowane kupnem, że taki fakt nastąpił i ta nieruchomość jest „zarezerwowana”.

Służebności

Służebność jest to pewnego rodzaju uprawnienie zwiększające użyteczność jednej nieruchomości kosztem drugiej lub nadające określonej osobie uprzywilejowanie w korzystaniu z pewnej nieruchomości.

W tym pierwszym przypadku może to być np. służebność gruntowa. Jak to może wyglądać w praktyce? Wyobraźmy sobie, że mamy dwie działki, należące do dwóch różnych właścicieli. Jedna jest bez dostępu do drogi, bo oddziela ją od niej ta druga działka. W takim przypadku może zostać ustanowiona służebność przechodu i przejazdu przez tę drugą działkę, żeby zapewnić tej pierwszej dostęp do drogi.

I teraz w przypadku np. sprzedaży tej drugiej działki przyszły kupujący musi się liczyć z tym, że przez jego działkę ktoś będzie przejeżdżał i przechodził. Automatycznie ta działka jest więc mniej atrakcyjna. Przyszły kupujący jest w pewien sposób zabezpieczony, jeszcze przed zakupem działki, bo wie o tej służebności właśnie przeglądając Dział III księgi wieczystej.

W drugim przypadku może to być służebność osobista, mająca postać służebności mieszkania. Tego typu służebność jest bardzo często ustanawiana w związku z zawieraną przez strony umową darowizny nieruchomości, gdzie np. rodzic przekazuje dziecku dom, a dziecko ustanawia na jego rzecz służebność mieszkania, aby zagwarantować mu możliwość mieszkania w nim aż do śmierci.

Ale teraz – podobnie jak w tym pierwszym przykładzie – jeśli ktoś będzie chciał kupić tę nieruchomość, to musi się liczyć z tym, że kupi ją z lokatorem, który ma prawo tam mieszkać aż do swojej śmierci. I o tym ostrzega go wpis w Dziale III księgi wieczystej.

Wszczęcie egzekucji przez komornika

Ostrzeżenia o toczących się postępowaniach komorniczych w Dziale III księgi wieczystej są bardzo ważne z punktu widzenia potencjalnych kupujących. Skoro takie ostrzeżenie się pojawiło to oznacza, że właściciel ma niespłacone długi i w związku z tym nieruchomość została zajęta przez komornika i przeznaczona do sprzedaży. Celem tej sprzedaży jest zaspokojenie roszczeń wierzycieli. Co z kolei oznacza, że potencjalny kupujący nie może pominąć komornika. Komornik może bowiem dalej prowadzić postępowanie egzekucyjne nawet jeżeli w trakcie tego postępowania dana nieruchomość została kupiona przez kogoś innego. To w oczywisty sposób komplikuje sytuację kupującego.

Spadkobiercy

Chodzi o ostrzeżenie w dziale III księgi wieczystej o niezgodności treści tej księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Żeby było łatwiej zrozumieć, skąd się ono bierze musimy posłużyć się przykładem.

Dotychczasowy właściciel nieruchomości zmarł. Jego spadkobiercy wszczynają postępowanie spadkowe. Mogą to zrobić albo u notariusza albo w sądzie, o czym pisałem tutaj. W wyniku tego Sąd Wieczystoksięgowy dostaje informację, że zmienił się właściciel nieruchomości i automatycznie (bez żadnego wniosku ze strony spadkobierców) zamieszcza ostrzeżenie w dziale III księgi wieczystej. Ale – żeby dane nowych właścicieli pojawiły się w Dziale II księgi wieczystej, dotyczącym własności muszą oni złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej. Pisałem o tym tutaj 🙂

Wpis w Dziale III, o którym teraz mówimy ma charakter ostrzegawczy. Mówi, że właściciel, który jest wpisany w Dziale II nie jest już faktycznie właścicielem tej nieruchomości.

Podsumowanie

Dział III księgi wieczystej służy do wpisywania wszelkich ciążących na nieruchomości obciążeniach czy ograniczeniach. Oprócz hipoteki, bo do tego służy Dział IV. Powyżej wyszczególniłem tylko te najbardziej popularne i istotne. Tym artykułem chcę zwrócić uwagę na fakt, że Dział III trzeba analizować szczególnie uważnie.

 

Podobał Ci się ten artykuł? Uważasz, że jest wartościowy i komuś jeszcze może się przydać? Udostępnij go proszę ? 

Proponowane wpisy

Zostaw komentarz

.

ARCHIWUM