Zasady ksiąg wieczystych

0

Z systemem ksiąg wieczystych związanych jest kilka istotnych zasad, o których warto wiedzieć.

Zasada jawności ksiąg wieczystych

Pierwsza z zasad jest taka, że księgi wieczyste są jawne. Co oznacza, że każdy, kto zna numer księgi wieczystej danej nieruchomości, może zapoznać się z jej treścią. Może sprawdzić wszystkie informacje, o których pisałem tutaj. Wyjątkiem są jedynie akta księgi wieczystej – przeglądać je może jedynie osoba, która posiada interes prawny oraz notariusz.

To sprawia, że – przykładowo – rozważając zakup danej nieruchomości, wiem o niej praktycznie wszystko. Ale każdy kij ma dwa końce. Nie mogę, w konkretnych sytuacjach, zasłaniać się nieznajomością treści księgi wieczystej. Przykład? Kupiłem działkę, która miała wpisaną służebność drogi. Co w praktyce oznacza, że przez dany fragment mojej działki będzie mógł przejeżdżać mój sąsiad, żeby móc dojechać do swojej działki. Nie mogę mówić później, że o tym nie wiedziałem i żądać unieważnienia tej umowy (albo mówić, że takim razie cena była za wysoka), skoro prawo służebności było wpisane do księgi wieczystej mojej działki i z łatwością mogłem to sprawdzić.

Zasada domniemania wiarygodności ksiąg wieczystych

Drugą zasadą ksiąg wieczystych jest domniemanie zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Innymi słowy, przyjmuje się za pewne, że to co jest wpisane do księgi wieczystej istnieje, a to co jest wykreślone nie istnieje. Przykład? Jeśli ktoś wpisany jest w księdze wieczystej jako właściciel, to przyjmuje się że w rzeczywistości przysługuje mu prawo własności do tej nieruchomości.

Załóżmy, że chcę wynająć mieszkanie. Znalazłem ogłoszenie, obejrzałem mieszkanie, doszedłem do porozumienia co do wysokości czynszu i podpisałem umowę. Wpłaciłem już nawet kaucję i mam przeprowadzić się za tydzień. Ale nie sprawdziłem księgi wieczystej i tego, czy osoba, z którą podpisałem umowę i przekazałem pieniądze faktycznie jest właścicielem mieszkania. Co jeśli by się okazało, że nie jest? Że to oszust, który miał dostęp do mieszkania, wrzucił ogłoszenie do sieci, zgarnął ode mnie pieniądze za kaucję i już nigdy nie będzie z nim kontaktu? No właśnie…

Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Treść tej zasady – zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – jest następująca:

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą nieuprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”

W większości przypadków stan prawny nieruchomości powinien się zgadzać z faktycznym jej stanem. Ale oczywiście może się zdarzyć, że tak nie będzie. Czyli przykładowo, jeśli kupiłem nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako jej właściciel, to staję się nowym właścicielem nawet wtedy, gdy sprzedający w rzeczywistości nim nie był. Ta zasada została wprowadzona z uwagi na bezpieczeństwo obrotu prawnego. Trudno by było wymagać ode mnie, żebym wiedział o wszystkich zmianach, jakie miały miejsce, gdy nie zostały wpisane do księgi wieczystej. Dbanie o aktualny stan prawny w księgach wieczystych to obowiązek faktycznych właścicieli nieruchomości.

Ale! Trzeba pamiętać, że – zgodnie z prawem – zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

  • prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
  • prawu dożywocia,
  • służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
  • służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
  • służebnościom przesyłu.

W wymienionych wyżej przypadkach nabędziemy nieruchomość wraz z obciążeniem prawami i służebnościami wymienionymi wyżej, nawet jeżeli nie były one ujawnione w księdze wieczystej.

Zasada pierwszeństwa praw wpisanych

Ta zasada dotyczy ograniczonych praw rzeczowych, którymi są:

  • Użytkowanie
  • Służebność
  • Zastaw
  • Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
  • Hipoteka

Ogólna zasada – wynikająca z przepisów kodeksu cywilnego – jest  taka, że jeśli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz to to prawo, które zostało wpisane później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla tego, które zostało wpisane wcześniej.

Ale inaczej jest w przypadku ograniczonych praw rzeczowych, które zostały ujawnione w księdze wieczystej. Może się zdarzyć tak, że ta sama nieruchomość może być obciążona kilkoma ograniczonymi prawami rzeczowymi np. dwiema służebnościami gruntowymi, ale tylko jedna z nich została wpisana do księgi wieczystej. Wtedy ta ujawniona w księdze wieczystej będzie miała pierwszeństwo nawet jeśli powstała później niż ta druga.

Mówi o tym wprost art. 11 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze.

Podsumowując, tych kilka zasad, które opisałem wyżej, jest bardzo ważnych. Mogą się przydać zarówno w przypadku kupna, wynajęcia czy dziedziczenia nieruchomości.

 

Podobał Ci się ten artykuł? Uważasz, że jest wartościowy i komuś jeszcze może się przydać? Udostępnij go proszę ?

Proponowane wpisy

Zostaw komentarz

.

ARCHIWUM