Bartosz Turek: Nieruchomości – szczególnie te mieszkaniowe – są bezpieczną przystanią dla kapitału

0

O obecnej sytuacji na rynku sprzedaży i wynajmu mieszkań. O tym, czy w najbliższym czasie można będzie znaleźć okazje na rynku i czy nieruchomości są dalej dobrą lokatą kapitału. Te i kilka innych kwestii miałem przyjemność poruszyć w rozmowie z osobą, której przedstawiać specjalnie nie trzeba – Bartoszem Turkiem Głównym Analitykiem HRE Investment.

 

Jesteśmy teraz w ciekawym momencie, jeśli chodzi o rynek nieruchomości. Relatywnie dobra sytuacja majątkowa Polaków w połączeniu ze stosunkowo łatwo dostępnymi kredytami hipotecznymi powodowała, że ceny rosły nieprzerwanie od kilku lat. Kupowaliśmy mieszkania zarówno na własne potrzeby, jak i inwestycyjnie. Często za gotówkę. Mieliśmy do czynienia de facto z rynkiem sprzedającego. Jak Pana zdaniem pandemia wpłynie na rynek sprzedaży nieruchomości? Mam na myśli zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny.

W pierwszej chwili reakcja była prosta do przewidzenia – wycofanie się z rynku zarówno kupujących jak i sprzedających i przyjęcie postawy wyczekiwania. W zamian na rynek wtargnęli poszukiwacze okazji rządni 20-50-proc. przecen na co rynek nie przystał. To wszystko nie trwało jednak długo – może 2-4 tygodnie. Po tym okresie widać już ożywienie na rynku, na który wrócili kupujący, ale też uaktywnili się sprzedający. Niemal pewne jest też, że szybko nie wrócimy do sytuacji sprzed epidemii, gdy ceny mieszkań rosły o kilkanaście procent w skali roku. Teraz najbardziej prawdopodobna jest stabilizacja z możliwością kilkuprocentowych odchyleń. Przeceny są możliwe jeśli górę weźmie kryzys, a koronawirus zostanie z nami na dłużej przez co banki mocniej zakręcą kurki z kredytami, wzrośnie bezrobocie i jeszcze mocniej spadnie optymizm Polaków. Nie jest jednak też przekreślony zgoła odmienny scenariusz, w którym górę weźmie stymulacja fiskalna i monetarna. Chodzi tu m.in. o kluczowy, z punktu widzenia rynku nieruchomości, spadek stóp procentowych. To przez nie spadło oprocentowanie złotowych kredytów mieszkaniowych, lokat bankowych i obligacji skarbowych. Każdy z tych elementów stymuluje popyt na nieruchomości. Do tego warto dodać szerokie programy osłonowe czy dopłaty do najmu. To wszystko zabezpiecza wiele gospodarstw domowych przed ryzykiem utraty dachu nad głową. W dłuższym terminie ekspansywna polityka rodzi jednak ryzyko wzrostu inflacji, przed którą nieruchomości właśnie mają szansę ochronić – o ile oczywiście inwestuje się na tym rynku w sposób racjonalny.

Wiele osób zastanawia się pewnie też nad rynkiem najmu. Słyszy się, że z uwagi na ograniczenia najmu krótkoterminowego część osób już teraz zmieniło model najmu na długoterminowy. To może zwiększyć podaż mieszkań na wynajem i skutkować spadkiem czynszów. Z drugiej strony nie możemy latać, więc być może spędzimy wakacje w Polsce korzystając w tym czasie właśnie z wynajętego na krótki czas mieszkania? Jednocześnie banki ograniczyły dostępność kredytów. Więc cześć osób chcących kupić mieszkanie na własne potrzeby może nie móc tego zrobić. Czy w połączeniu z przewidywanym wzrostem bezrobocia nie spowoduje to jednak wzrostu popytu na mieszkania na wynajem? Czy więc relacja popyt-podaż może się wyrównać? Trzeba też pamiętać, że wciąż mamy też deficyty mieszkaniowy, który na koniec 2019 wyniósł 641 tys. lokali. Jak Pan to widzi?

Bardzo dużo kwestii w jednym pytaniu. Zacznijmy więc od początku. Rynek najmu krótkoterminowego, tak jak i rynek flipperów w Polsce – wbrew temu jak wiele się o nich mówiło – nie są, ani nie były wcale tak duże. I tak na przykład mieszkań wynajmowanych na krótki termin jest w Polsce pewnie około 30-40 tysięcy, podczas gdy tych wynajmowanych tradycyjnie jest około milion. Nawet więc gdyby wszystkie mieszkania wynajmowany na krótki termin weszły na rynek najmu długoterminowego, to nie stałaby się żadna tragedia. Wbrew pozorom taki trend nie jest jednak zbyt powszechny. Niektórzy przeczekują sytuację, inni proponują swoje mieszkania po obniżonych cenach z umową na kilka miesięcy licząc na to, że po tym czasie sytuacja wróci do normy, jedynie część właścicieli mieszkań wynajmowanych na krótki termin zdecydowała się na wynajem długoterminowy. Lokalnie widoczne są spadki czynszów, ale nie jest to zjawisko masowe. Nawet jeśli koronawirusowe zawirowania doprowadzą do pewnych przecen, to na drugiej szali mamy obietnicę rządowych dopłat do najmu (do 1500 złotych miesięcznie) zarówno całych mieszkań jak i pokoi. To poważny oręż, który może zapobiec spadkom czynszów. Te w dłuższym terminie i tak będą się miały dobrze, bo akurat poprzednie kryzysy zarówno w Polsce jak i w innych krajach pokazały, że w momencie, w którym budżety gospodarstw domowych są w gorszej kondycji, a banki zakręcają kurki z kredytami, rośnie popyt na najem. W efekcie jeśli ktoś kupił mieszkanie na wynajem i zrobił to za gotówkę lub tylko w niewielkim stopniu na kredyt, to raczej jego sytuacja jest godna pozazdroszczenia.

Przejdźmy teraz do fipperów, czyli osób kupujących mieszkania po atrakcyjnej cenie, którzy lokal odpowiednio przygotowują do sprzedaży (np. remontują, odświeżają lub przynajmniej stosują home staging) i zbywają z zyskiem. Problem w tym, że część osób działających w tym modelu korzystała z bardzo drogich pożyczek pozabankowych. Teraz mogą mieć nóż na gardle, aby wyjść z inwestycji. Wiele osób miało nadzieję, że będą to właśnie dawcy okazji rynkowych. Okazało się, że po pierwsze nie wszyscy flipperzy mają nóż na gardle, a ponadto na rynku od razu pojawili się też poszukiwacze okazji w takiej masie, że przeceny rzędu 5-10% już są postrzegane jako rynkowe okazje. Nawiasem mówiąc niedługo przed epidemią badałem na własne potrzeby skalę działania flipperów w Polsce i wyszło mi, że odpowiadają oni za co najwyżej około 5% podaży mieszkań. Znowu skala nie była na tyle imponująca, aby mieć nadzieję, aby problemy flipperów oznaczały problemy całego rynku mieszkaniowego

W pełni podzielam też pogląd, że ograniczenia w przemieszczaniu spowodują, że Polacy, którzy polubili zagraniczne wojaże będą wybierali wypoczynek w kraju. Co więcej, jeśli granice w ramach Unii zostaną otwarte, to możemy się spodziewać Europejczyków wypoczywających w Polsce. Spodziewam się więc w miarę przyzwoitego sezonu wakacyjnego. Niestety nawet jeśli popyt i wprowadzone ograniczenia (kwarantanna pokoi) doprowadzą do wzrostu stawek za nocleg, to i tak hotelarzom i właścicielom pensjonatów trudno będzie odrobić straty związane z lock-downem.

Jak Pan ocenia obecne rządowe rozwiązania z perspektywy osób inwestujących na rynku nieruchomości?

Jest to bardzo poważny i odważny ruch – rząd planuje przecież dopłaty rzędu 1500 złotych miesięcznie do wynajmu nie tylko całych mieszkań, ale też pojedynczych pokoi. Do tego – przynajmniej w zapowiedziach – ma to być program prosty i bazujący na zaświadczeniach wystawianych przez właścicieli. Jeśli tak faktycznie będzie, to mamy do czynienia z poważną stymulacją, która stanowić będzie poważny hamulec dla spadków czynszów.

Drugiej bardzo głośnej propozycji rządu zupełnie nie rozumiem. Chodzi o ulgę na zasiedlenie. Mechanizm ma być taki, że jeśli ktoś zasiedli nowe mieszkanie lub dom, to będzie mógł do rocznego PIT-u wpisać nowe odliczenie – ulgę na zasiedlenie właśnie. Kwota nie jest jeszcze znana, bo do końca nie wiadomo czy mówimy tu o odliczeniu od dochodu czy od podatku, ale mowa jest o kwotach od zaledwie kilkuset złotych do kilkunastu tysięcy. Jest to więc od kilku promili do co najwyżej kilku procent wydatków. Problem też w tym, że pieniądze zobaczymy wtedy nawet wiele miesięcy po tym jak kupimy lub zbudujemy nieruchomości. W żaden sposób nie pomoże to osobom, których dziś nie stać na zakup mieszkania lub budowę domu. Rządowa propozycja może co najwyżej wesprzeć w remoncie. Zobaczymy jednak jak program będzie ewoluował, bo mówimy tu dopiero o projekcie. W duszy marzę o tym, że rząd zamiast dopłacać do wykończenia nieruchomości uruchomiłby program gwarancji dla osób, które nie mają wkładu własnego, a chciałyby kupić swoje pierwsze relatywnie tanie mieszkanie. Program taki byłby tani i bardzo efektywny.

Czy widzi Pan jakieś szanse dla osób inwestujących w nieruchomości? Pytam zarówno o możliwość znalezienia okazji na rynku w najbliższym czasie, jak i o zmianę dotychczasowego modelu biznesowego. Czy może obecna sytuacja nie ma na to aż takiego wpływu? Zakładam, że nieruchomości dalej mogą być dobrą lokatą kapitału, biorąc pod uwagę rosnącą inflację i niskie oprocentowanie depozytów bankowych.

W pełni zgadzam się z tym poglądem. Nieruchomości – szczególnie te mieszkaniowe – są bezpieczną przystanią dla kapitału. Swoją drogą z ostatniego raportu Knight Frank wynika, że światowi miliarderzy też w ostatnim roku sprzedawali obligacje i akcje, a kupowali nieruchomości szykując się na nadejście kryzysu. Spodziewali się przy tym klasycznego kryzysu gospodarczego, wzrostu populizmu lub efektów wojen handlowych. Nikt nie mógł nawet przypuszczać, że zaatakuje nas koronawirus. Także ci, którzy inwestowali w sektor mieszkaniowy powinni dziś spać spokojnie. Jeśli ktoś dziś chce kupić np. mieszkanie na wynajem, to może oczywiście szukać okazji, ale nie znajdzie mieszkań przecenionych o 20 czy 50%. Chętnych jest za dużo, a więc już przecena rzędu 5-10% jest dobrą okazją, bo póki co większość mieszkań jest wystawiana za zbliżone kwoty do tych sprzed epidemii. Sprzedający dość sceptycznie podchodzą do przeceniania nieruchomości.

Wyobraźmy sobie więc, że jestem inwestorem. Chcę zainwestować w mieszkanie na wynajem długoterminowy. Rozważam zarówno kupno mieszkania za gotówkę, jak i na kredyt. Przy czym mogę też się wstrzymać z inwestycją. Co by mi Pan doradził w tym czasie? Oczywiście, jako inwestor, zdaję sobie sprawę, że to zawsze zależy od konkretnego przypadku i excela. Ale pytam w kontekście przewidywanych zmian w przyszłości.

Jeśli próbujemy wejść w buty takiego inwestora, to warto się też zastanowić przed jaką alternatywą on stoi. W gronie inwestycji uznawanych za bezpieczne mamy bowiem lokaty, obligacje skarbowe, złoto i nieruchomości. Dwa pierwsze rozwiązania oznaczają w większości przypadków realną stratę – inflację wyższą niż proponowane oprocentowanie. W przypadku złota mamy najwyższą cenę w historii, spore koszty dystrybucji, inwestycję długoterminową, brak bieżących przychodów i ryzyko kradzieży. Nieruchomości to też inwestycja długoterminowa wymagająca ponoszenia pewnych kosztów na utrzymanie, ale daje szansę na zyski nie tylko ze wzrostu wartości, ale też z wynajmu. Do tego nie mamy ryzyka kradzieży. Z takiego porównania nieruchomości wychodzą na dość atrakcyjne. W efekcie po zrywie inwestorów kupujących obligacje i złoto od Świąt Wielkanocnych widać wyraźny wzrost zainteresowania nieruchomościami. Sam też wolałbym mieć mieszkanie na wynajem w dużym mieście niż 1-2 kg złota w domu. Mieszkanie wydaje mi się też sensowniejszym rozwiązaniem niż zakup długoterminowych obligacji skarbowych. Te nie dają gwarancji zarobku przewyższającego inflację. Jeśli już inwestuję na 5-10 lat, to wolę nieruchomości, na których w takim horyzoncie czasowym raczej nie sposób stracić. Przy tym zakładamy, że mogę kupić za gotówkę albo przynajmniej z niewielkim wykorzystaniem kredytu i mam sporą poduszkę finansową na bieżące życie – tak, aby stać mnie było na to, że moje mieszkanie jest nawet przez kilka miesięcy bez najemcy.

Może więc ta sytuacja sprawi, że inwestorzy – którzy dalej chcą inwestować na rynku nieruchomości – będą to robić dalej, ale poprzez np. fundusze albo inne alternatywne metody? Czy widać już takie sygnały na rynku?

W firmie obserwujemy faktycznie duże zainteresowanie ze strony nowych inwestorów szukających na rynku nieruchomości bezobsługowej alternatywy dla zakupu mieszkania na wynajem. Podobny trend sugerują też inne firmy oferujące model inwestowania udziałowego czy crowdfunding. Chodzi o rozwiązania, w których dysponując relatywnie niewielką kwotą można mieć udział w inwestycji deweloperskiej, rewitalizacji kamienicy czy na przykład całym portfelu mieszkań generujących dochody z wynajmu.

Serdecznie dziękuję za rozmowę 🙂

 

 

Proponowane wpisy

Zostaw komentarz

.

ARCHIWUM