Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

0

Dziś temat bardzo istotny z punktu widzenia osób, kupujących mieszkanie. O tym, na co zwrócić uwagę, żeby cała transakcja, jak i późniejsze użytkowanie mieszkania przebiegło bezstresowo podpytuję Pawła Grabowskiego – pośrednika w obrocie nieruchomościami i współwłaściciela Big Property.

 

Paweł, z rynkiem nieruchomości jesteś związany od 13 lat. Czy jesteś w stanie powiedzieć w ilu transakcjach sprzedaży mieszkań uczestniczyłeś?

Osobiście przeprowadziłem kilkaset transakcji sprzedaży nieruchomości. Reprezentowałem zarówno właścicieli, którzy chcieli sprzedać mieszkanie oraz pomagałem Klientom kupującym znaleźć i nabyć właściwe mieszkanie. Ponadto, przez kilka lat byłem odpowiedzialny za zespół pośredników nieruchomości i nadzorowałem transakcje realizowane przez nich.

Wyobraźmy sobie sytuację, że chcę kupić mieszkanie dla siebie i tak naprawdę nie wiem, jak się do tego zabrać. Trochę się stresuję, no bo jednak wykładam niemałe pieniądze i posiłkuję się kredytem, z którym będę żył pewnie z 30 lat. Zakładając, że mam już upatrzoną ofertę, powiedz proszę od czego powinienem zacząć i na co zwrócić uwagę.

Od strony formalnej należy w pierwszej kolejności ustalić jaka jest forma własności mieszkania:

  1. lokal stanowiący odrębną nieruchomość,
  2. spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
  3. spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, dla którego została założona księga wieczysta.

W pierwszym i trzecim przypadku najłatwiej zweryfikować:

  • kto jest właścicielem,
  • jaka jest powierzchnia lokalu,
  • czy lokal ma obciążoną hipotekę,
  • czy istnieją inne obciążenia, które mogą ograniczyć swobodny obrót nieruchomością bądź spółdzielczym prawem do lokalu np. służebności, egzekucje komornicze, roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży, ujawnione umowy najmu itp.

Wszystkie powyższe informacje znajdziemy w księdze wieczystej, do której każdy ma dostęp przez Internet.

A co w sytuacji, gdy chcemy kupić spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, ale nie ma ono założonej księgi wieczystej?

W przypadku, gdy mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu bez księgi wieczystej jedynym aktualnym dokumentem, który potwierdzi, kto jest właścicielem, będzie zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej.

A jakie dokumenty powinien mi przedstawić obecny właściciel mieszkania?

Standardowymi dokumentami wymaganymi do okazania przy zawarciu umowy sprzedaży mieszkania są:

  • zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych do wspólnoty/spółdzielni,
  • w przypadku spółdzielczego-własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zaświadczenie ze spółdzielni potwierdzające komu spółdzielcze prawo przysługuje wraz z informacją, czy dla lokalu została założona księga wieczysta oraz że nie ma przeciwskazań do jej założenia, jeżeli księgi wieczystej nie ma,
  • zaświadczenie z urzędu miasta, że w lokalu nikt nie jest zameldowany,
  • podstawa nabycia nieruchomości przez obecnego właściciela tj. dokument, z którego wynika na jakiej podstawie obecny właściciel nim został np. umowa sprzedaży, umowa darowizny, poświadczenie dziedziczenia, postanowienie sądu – z tej podstawy nabycia może wynikać obowiązek dostarczenia kolejnych dokumentów np. zaświadczenia z urzędu skarbowego itp.

A co w przypadku, gdy dotychczasowy właściciel kupił to mieszkanie na kredyt i widzę tę informację w księdze wieczystej?

Nie należy obawiać się sytuacji, w której w księdze wieczystej ujawniona jest hipoteka związana z kredytem zaciągniętym na zakup nieruchomości przez poprzedniego właściciela. Przy zawieraniu umowy sprzedaży nowy właściciel dokonuje spłaty kredytu, który ta hipoteka zabezpiecza, bezpośrednio na rachunek bankowy banku wierzyciela.

Czy w związku z tym sprzedający powinien mi dostarczyć jeszcze jakieś dokumenty, które będą mi potrzebne, żeby to mieszkanie kupić?

W tym celu do umowy sprzedaży niezbędne jest dostarczenie przez sprzedającego zaświadczenia z banku ujawnionego jako wierzyciela w dziale IV księgi wieczystej, które zawierać będzie następujące informacje:

  • kto jest kredytobiorcą,
  • numer umowy kredytowej,
  • saldo kredytu,
  • rachunek techniczny do całkowitej spłaty kredytu w PLN lub ewentualnie w CHF jeżeli kredyt zaciągnięty był we frankach szwajcarskich,
  • oświadczenie, że po całkowitej spłacie kredytu bank zwolni wszystkie zabezpieczenia tego kredytu, w tym wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki,
  • bank nie zastąpił ani nie zastąpi swojej wierzytelności zabezpieczonej ww. hipoteką inną wierzytelnością.

Słyszałem, że różnie może też wyglądać kwestia komórki lokatorskiej. Gdzie powinienem szukać informacji o niej?

Jeżeli kupujemy mieszkanie razem z piwnicą bądź komórką lokatorską należy sprawdzić na jakiej podstawie właściciel z niej korzysta. Piwnica/komórka lokatorska:

  • może być wymieniona jako składowa mieszkania w księdze wieczystej lub zaświadczeniu ze spółdzielni mieszkaniowej,
  • może być dla niej również założona zupełnie oddzielna księga wieczysta,
  • sposób korzystania z niej może być wpisany w dziale III księgi wieczystej nieruchomości, gdzie ujawniony będzie zapis, że z piwnicy XX z wyłączeniem innych współwłaścicieli będzie korzystał właściciel lokalu mieszkalnego nr XX,
  • może nie być nigdzie ujawniona ani zinwentaryzowana (co zdarza się bardzo często w starszym budownictwie), a w wówczas jedynym potwierdzeniem przynależności takiej piwnicy/komórki do sprzedawanego mieszkania będzie fakt korzystania z niej przez sprzedającego mieszkanie. I tu należy zweryfikować, czy właściciel rzeczywiście z takiej piwnicy korzysta i ma do niej klucze.

Podobnie sytuacja wygląda chyba z miejscami postojowymi, prawda?

Tak, podobnie sytuacja wygląda z dedykowanymi miejscami postojowymi w hali garażowej bądź naziemnymi. To czy sprzedający jest właścicielem miejsca postojowego możemy zweryfikować w następujący sposób:

  • w przypadku miejsc postojowych w hali garażowej z miejsca postojowego korzystamy będąc współwłaścicielem hali garażowej, gdzie w dziale III księgi wieczystej hali garażowej jest wskazane komu przysługuje prawo wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca postojowego,
  • w przypadku gdy dla hali garażowej nie ma oddzielnej księgi wieczystej sposób korzystania z miejsc postojowych znajdziemy w dziale III księgi wieczystej nieruchomości wspólnej, gdzie wskazane będzie, które miejsce postojowe „przynależy” do konkretnego lokalu lub konkretnych osób.

Podobnie sytuacja wygląda z miejscami naziemnymi – jeżeli działka, na której znajduje się parking ma księgę wieczystą sposób korzystania z miejsc postojowych znajdziemy w dziale III tej księgi wieczystej, a jeśli nie ma oddzielnej księgi wieczystej na parkingu, sposób korzystania z dedykowanych miejsc postojowych będzie opisany w księdze wieczystej części wspólnych.

Gdy od strony formalnej jesteśmy już gotowi do zakupu, to na co powinienem zwrócić uwagę od strony technicznej? Co powinienem zrobić?

Przede wszystkim należy dokładnie obejrzeć mieszkanie.

Warto szczególnie zwrócić uwagę na sufity – czy nie ma śladów zalania ze strony sąsiada lub dachu. Podobnie sytuacja wygląda w okolicach okien, gdzie przyczyną mogą być źle zaizolowane parapety.

Narożniki pomieszczeń warto sprawdzić w zakresie występowania wilgoci, co może być wynikiem przesiąkania wody przez ścianę od strony sąsiada lub ściany zewnętrznej albo jest to efekt niedostatecznego wietrzenia mieszkania.

Wskazane jest, aby zapoznać się z dokumentacją remontową mieszkania – projektem, inwentaryzacją, ewentualnie rzutem lub szkicami oraz wszelkimi informacjami, które pozwolą ocenić stan nieruchomości, poszczególnych instalacji, ale i praktykę użytkowania – np. dostęp do liczników wody, gazu, prądu.

Rozumiem też, że powinien skontaktować się z zarządcą bloku bądź kamienicy, w której znajduje się mieszkanie, które chcę kupić. O co powinienem zapytać?

Zarządcę wspólnoty lub spółdzielnię mieszkaniową (w zależności czy mamy do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową czy spółdzielnią) należy zapytać o wysokość miesięcznych opłat z tytułu utrzymania części wspólnej nieruchomości. Rekomendujemy poprosić sprzedającego o wyciąg z opłat za miesiące letnie oraz zimowe. Możemy wówczas sprawdzić, ile wynosi fundusz remontowy oraz w jakiej wysokości są pobierane zaliczki na wodę oraz ogrzewanie, aby oszacować, ile realnie może nas kosztować utrzymanie lokalu po zakupie.

W przypadku, gdy lokale lub ciepła woda użytkowa ogrzewane są indywidualnie za pomocą pieców gazowych lub kaloryferów elektrycznych, należy również poprosić o wgląd w rachunki za media w sezonie letnim oraz zimowym.

Czy na coś jeszcze powinienem szczególnie zwrócić uwagę?

Najistotniejszy jest stan techniczny budynku – ten możemy zweryfikować w rozmowie z zarządcą i ustalić jakie są bieżące potrzeby w zakresie remontów oraz czy planowane są większe inwestycje, które mogą skutkować wzrostem funduszu remontowego bądź zaciągnięciem kredytu przez wspólnotę celem sfinansowania niezbędnych modernizacji. Będzie to miało bezpośredni wpływ na koszty utrzymania mieszkania po zakupie. Spotykaliśmy się z sytuacjami, gdzie fundusz remontowy w ogóle nie jest zbierany, a zdarzają się również budynki, w których wynosi on 5zł/m2.

Ustalenie planowanych prac remontowych w nieruchomości wspólnej pozwoli nam właściwie zaplanować remonty lokalu. Zdarzały się już bowiem sytuacje, w której właściciele wyremontowali np. łazienkę, a po zakończeniu remontu wspólnota remontowała piony wodno-kanalizacyjne i niestety w tę łazienkę trzeba było ponownie ingerować. Podobna sytuacja może mieć miejsce, gdy wspólnota/spółdzielnia zastępuje indywidualne podgrzewanie ciepłej wody w lokalach, dzięki podłączeniu budynku do sieci miejskiej. Kolejnym przykładem może być konieczność wykonania nowych przewodów wentylacyjnych po likwidacji pieców kaflowych w mieszkaniach. Warto zawczasu przygotować mieszkanie do takich planowanych inwestycji, aby uniknąć remontowania go dwukrotnie.

Po zakupie należy również pobrać od sprzedających wszelkie umowy na realizowane w lokalu usługi, lub dowody zakupów urządzeń/materiałów, z których wynikać mogą obowiązujące okresy gwarancji.

I bardzo wyraźnie chciałbym podkreślić, że bezwzględnie od dnia zakupu lokalu powinniśmy mieć zawartą polisę ubezpieczeniową, która obejmuje zarówno ubezpieczenie nieruchomości jak i odpowiedzialności cywilnej właściciela.

Serdecznie dziękuję za rozmowę.

 

Proponowane wpisy

Zostaw komentarz

.

ARCHIWUM