Rynek pierwotny czy wtórny?

0

Osoby poszukujące dla siebie mieszkania muszą podjąć wiele ważnych decyzji. Jedną z nich jest to, czy będzie ono pochodziło z rynku pierwotnego czy z rynku wtórnego. Jakie są moim zdaniem różnice, zalety oraz wady tych dwóch opcji? Przeczytaj!? 

Rynek pierwotny i rynek wtórny – definicje

Najprościej rzecz ujmując rynek pierwotny to mieszkania nowe, nieużywane, które dopiero co zostały wybudowane przez dewelopera. Albo są jeszcze w trakcie budowy. Natomiast rynek wtórny to mieszkania używane, w których wcześniej ktoś już mieszkał. Czyli nabywane „z drugiej ręki”.

Mieszkania na rynku pierwotnym – zalety

Nowe budynki

Rynek pierwotny to przede wszystkim nowe budynki. To wiążę się z dwoma aspektami. Pierwszym z nich jest mniejsze ryzyko konieczności ponoszenia kosztów remontów części wspólnych w najbliższej przyszłości. Wszystko jest nowe, na gwarancji. Drugim aspektem są kwestie estetyczne. Nowe trendy architektoniczne, nowocześnie i starannie zaaranżowane części wspólne oraz ogólny ładny, nowy wygląd osiedla.

Pierwszy właściciel

Decydując się na mieszkanie z rynku pierwotnego będziemy jego pierwszym właścicielem. Kupujemy nowe, nieużywane mieszkanie, bez usterek pozostałych po poprzednim właścicielu. Dodatkowo, deweloper może nam udzielić gwarancji na mieszkanie. Nie jest to jednak jego obowiązek, wynikający z przepisów prawa. W przeciwieństwie to rękojmi, która została uregulowana w art. 556-576 Kodeksu cywilnego i której poświęcę jeszcze osobny artykuł ? 

Możliwości aranżacji

Kupując mieszkanie od dewelopera zazwyczaj dostajemy je w stanie deweloperskim. Oznacza to co prawda, że musimy je sami wykończyć, ale mamy większą dowolność. Możemy dostosować wszystkie elementy do indywidualnych potrzeb. Często również obejmujące ingerencję w rozkład mieszkania. Dodatkowo, koszty remontu mogą być niższe niż w przypadku rynku wtórnego, gdyż odchodzi nam koszt demontażu istniejących rzeczy w postaci np. skuwania starych kafelek.

Infrastruktura osiedla

Nowe bloki zazwyczaj mają windy i garaże podziemne wraz z komórkami lokatorskimi. A czasami też inne dodatkowe udogodnienia, z których mogą korzystać wszyscy mieszkańcy, jak np. tarasy na dachach czy siłownie. Bywa też, że osiedla są zamknięte, mają monitoring i ochronę fizyczną, co zwiększa bezpieczeństwo. Czasem też i recepcję. Dodatkowo, rynek pierwotny to nowe osiedla, które w większości charakteryzują się spójną i funkcjonalną architekturą, jeśli chodzi o całość.

Mieszkania na rynku pierwotnym – wady

Lokalizacja

Nie we wszystkich miejscach inwestycje deweloperskie są dostępne. Centra miast są w większości gęsto zabudowane. Jeśli deweloper znajdzie tam działkę, to będzie pewnie ona dużo droższa niż gdzie indziej. Co oczywiście przełoży się na cenę metra kwadratowego. To powoduje, że w większości polskich miast nowe mieszkania powstają w znacznym oddaleniu od centrum. Dla niektórych będzie to plus. Jednak wielu osobom może przeszkadzać ten fakt z uwagi np. na dojazd czy dostęp do komunikacji miejskiej. Dodatkowo, decydując się na rynek pierwotny często musimy zaakceptować to, że teren prawdopodobnie przez jakiś czas będzie bardziej przypominał plac budowy z uwagi na budowę kolejnych budynków. A dopiero po zakończeniu inwestycji deweloper wykona wszystkie drogi, chodniki, nasadzenia, place zabaw itd. Poza tym, trzeba mieć na uwadze jeszcze jedną rzecz – teraz możemy mieć ładny widok z okna, ale za jakiś czas może powstać kolejny budynek, który nam ten widok zasłoni…

Czas

Często podpisanie umowy z deweloperem ma miejsce na wczesnym etapie budowy. To powoduje, że na odbiór mieszkania trzeba czekać wiele, wiele miesięcy. A jak już je odbierzemy dochodzi jeszcze czas potrzebny na prace wykończeniowe mieszkania. Długie oczekiwanie może wiązać się więc z ponoszeniem dodatkowych kosztów np. z tytułu wynajmu mieszkania w okresie realizacji inwestycji. Oprócz tego, w przypadku mieszkań od dewelopera mogą pojawić się opóźnienia w budowie, które również mogą generować dla nas problemy (finansowe czy też organizacyjne).

Dodatkowe koszty

W przypadku kupna mieszkania na rynku pierwotnym do ceny bazowej musimy doliczyć koszty jego wykończenia. Ile konkretnie? To zależy od tego jakich materiałów będziemy chcieli użyć i w jakim standardzie będziemy chcieli mieć mieszkanie. Wykończenie mieszkania wiążę się jeszcze z jedną rzeczą – problemami z pracami wykończeniowymi u sąsiadów, które generują hałas, ale też i syf np. na częściach wspólnych.

Ryzyko upadku dewelopera

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego może być obciążony ryzykiem, o którym wciąż się wspomina w przypadku mieszkań na wczesnym etapie budowy. Mam na myśli ryzyko kupna „dziury w ziemi” i upadłości dewelopera. Aby chronić konsumentów, wprowadzono już jakiś czas temu Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego potocznie zwaną ustawą deweloperską. Niemniej jednak nic nie zastąpi zdrowego rozsądku. Trzeba jednak przyznać, że ryzyko związane z zakupem mieszkania występuje zawsze, zarówno w przypadku rynku pierwotnego jak i wtórnego. Wszędzie mogą się zdarzyć oszuści.

Mieszkania na rynku wtórnym – zalety

Duży wybór

Niewątpliwą zaletą mieszkań z rynku wtórnego jest szeroki wybór ofert i właściwie nieskończona liczba lokalizacji. W tym tych najbardziej atrakcyjnych, w centrach miast. Często przekłada się to także na świetny dostęp do komunikacji miejskiej oraz na rozwiniętą infrastrukturę w postaci szkół, przedszkoli, przychodni, sklepów czy parków albo placów zabaw dla dzieci.

Czas

To co w przypadku rynku pierwotnego jest wadą, dla kupujących mieszkanie z rynku wtórnego może być zaletą. Na mieszkanie z drugiej ręki nie trzeba bowiem czekać tyle, ile na mieszkanie od dewelopera. Jeśli komuś zależy na kupnie mieszkania już teraz, rynek wtórny jest idealnym rozwiązaniem. Nie mrozimy gotówki na kilkanaście miesięcy, zanim będziemy się mogli wprowadzić. Nie ponosimy kosztów wynajmu mieszkania. Nie musimy się obawiać opóźnienia w budowie, bo blok już stoi i został oddany do użytkowania jakiś czas temu.

Wykończenie

Jeśli ktoś nie chce, nie może lub po prostu nie lubi się bawić w remonty to dzięki kupnie mieszkania z drugiej ręki może sobie zaoszczędzić tego kłopotu. Może spróbować znaleźć mieszkanie, które jest już wykończone, tak jakbyśmy tego chcieli. Wszystkie stałe elementy lokalu otrzymujemy w cenie zakupu. Czasem nawet się zdarza, że poprzedni właściciel zostawia nam meble, będące na wyposażeniu mieszkania lub odsprzedaje je za niewielką opłatą.

Wiemy, co kupujemy

Decydując się na używane mieszkanie co do zasady wiemy, co kupujemy. Na żywo widzimy układ pomieszczeń, ich wielkość, to czy są ustawne. Widzimy stan mieszkania oraz okolicę, która prawdopodobnie nie zmieni się już jakoś diametralnie. Przynajmniej na dzień zakupu wiemy, jakich będziemy mieć sąsiadów. Znamy podmiot, który zarządza budynkiem. Kupując mieszkanie od dewelopera części z wymienionych wyżej rzeczy zupełnie znamy a część musimy sobie wyobrazić.

Mieszkania na rynku wtórnym – wady

Standard budynku

Rynek wtórny charakteryzuje się większą różnorodnością. Możemy znaleźć używane mieszkanie zarówno w bloku oddanym niedawno do użytkowania, jak i kilkudziesięcioletnie w wielkiej płycie czy w ponad 100-letniej kamienicy. Każda z opcji może się charakteryzować innym standardem. Możemy trafić na budynek z problemami np. z ociepleniem, windą, zaciekami, kanalizacją itp. Ewentualne naprawy będą wymagały zwiększenia funduszu remontowego, co będzie miało wpływ na wysokość comiesięcznego czynszu.

Wykończenie

Z jednej strony to zaleta, ale może być też wadą. Z bardzo prostego powodu. Raczej ciężko jest znaleźć mieszkanie, które w 100% będzie nam pasowało. Zazwyczaj jednak kilka elementów i tak zmienimy. Przemalujemy ścianę na inny kolor, wymienimy szafki w zabudowie w kuchni, bo ich rozkład nie będzie nam odpowiadał. Wyburzymy jedną ścianę działową itd.

Remont, który może zaskoczyć

Jeśli zdecydujemy się na mieszkanie, w którym trzeba będzie przeprowadzić remont jego koszt może nas ostatecznie zaskoczyć. Jako że mieszkanie jest używane może w trakcie remontu pojawić się różne „kwiatki”, których kosztu nie przewidzieliśmy, bo nie mieliśmy do końca jak tego zweryfikować. Przykładowo, sieć elektryczna czy wod-kan może się nadawać do wymiany, a dowiedzieliśmy się o tym dopiero skuwając kafle w łazience.

Udogodnienia

Problemem w przypadku starszych osiedli może być też brak podziemnej hali garażowej. Posiadaczom samochodów pozostaje więc parkowanie „pod chmurką”. Dodatkowo, kiedyś nie przewidywano takiego wzrostu liczby samochodów. Wynikiem tego jest niedostosowanie liczby parkingów wobec liczby samochodów. A w konsekwencji problemy ze znalezieniem miejsca do parkowania. Oprócz hali garażowej posiadaczom mieszkań na starszych osiedlach może też przeszkadzać brak innych udogodnień, które możemy znaleźć na rynku pierwotnym, a o których pisałem wyżej.

Rynek pierwotny czy wtórny – co wybrać?

Oczywiście, nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Każdy kto rozważa zakup własnego M musi sam przeanalizować plusy i minusy tych dwóch opcji. Ja starałem się pokazać możliwie szeroko zarówno zalety jak i wady mieszkań z rynku pierwotnego i tych z rynku wtórnego. Świadomie nie poruszyłem jednej rzeczy, a mianowicie ceny. Uważam, że nie da się jednoznacznie stwierdzić, co jest droższe a co tańsze. Wszystko zależy od wielu czynników takich jak np. lokalizacja czy standard wykończenia. Podobnie wygląda kwestia czynszu. Czasem mieszkania w nowych budynkach są tańsze, a czasem jest odwrotnie. W przypadku rynku wtórnego minusem jest konieczność zapłacenia podatku PCC w wysokości 2% od wartości rynkowej nabywanej nieruchomości. Wysokość taksy notarialnej i kosztów sądowych jest taka sama – niezależnie czy to rynek pierwotny czy rynek wtórny.

A Ty, wolisz rynek pierwotny czy wtórny? Widzisz jeszcze jakieś wady bądź zalety tych dwóch opcji? Napisz w komentarzu!

 

 

Podobał Ci się ten artykuł? Uważasz, że jest wartościowy i komuś jeszcze może się przydać? Udostępnij go proszę ? 

 

Proponowane wpisy

Zostaw komentarz

.

ARCHIWUM