Decyzja o warunkach zabudowy

0

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest najważniejszym dokumentem, bez którego nie rozpoczniemy budowy. Warto więc poznać kilka szczegółów na jej temat.

Co to jest decyzja o warunkach zabudowy?

Ideę decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu po części wyjaśniłem już w artykule pt. Działka bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gdy chcemy rozpocząć budowę na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego musimy wystąpić z wnioskiem do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy będzie niezbędna również w wypadku przebudowy domu zmieniającej jego formę architektoniczną oraz  zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części (np. adaptacji budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe).

Kto może się ubiegać o warunki zabudowy?

Co ważne nie trzeba być właścicielem, żeby ubiegać się o wydanie warunków zabudowy dla danego terenu. Również dobrze może to zrobić osoba, która dopiero planuje zakup działki. Co więcej, decyzję o warunkach zabudowy można – za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana – przenieść na inną osobę, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki w niej zawarte.

Ponadto, warto też wiedzieć, że w odniesieniu do tego samego terenu decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy.

Decyzja o warunkach zabudowy – wniosek

W celu uzyskania warunków zabudowy w pierwszej kolejności należy przygotować wniosek. W większości przypadków można go pobrać ze strony internetowej urzędu, do którego administracyjnie przynależy dana nieruchomość.

We wniosku musimy określić:

  • granice działki;
  • planowany sposób zagospodarowania działki z charakterystyką zabudowy i zagospodarowania otoczenia domu;
  • parametry techniczne inwestycji;
  • zapotrzebowanie na wodę, energię elektryczną i sposób odprowadzania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej
  • załączyć dwa egzemplarze kopii mapy zasadniczej (pobrane z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, na przykład z powiatowego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej) w skali 1:500 lub 1:1000, z dokładnym określeniem granic terenu.

Dodatkowo, jeżeli działka leży na obszarze objętym ochroną konserwatorską potrzebna będzie opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Jeżeli w granicach parku narodowego – opinia dyrektora parku, natomiast gdy przylega do drogi publicznej – opinia właściwego zarządcy drogi.

Wniosek można złożyć za pomocą elektronicznej skrzynki podawczej ePUAP. Warunkiem jest oczywiście posiadanie kwalifikowanego podpisu elektronicznego lub potwierdzenie profilem zaufanym ePUAP.

Kiedy możemy nie otrzymać decyzji?

Niektórych inwestycji nie da się w ogóle zrealizować na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Wymagają one uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Są to:

  • obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży ponad 2000 m2,
  • elektrownie wiatrowe lub parki wiatrowe,
  • inwestycje w uzdrowisku, w strefie „A” ochrony uzdrowiskowej,
  • inwestycje na terenie byłych lotnisk wojskowych,
  • inwestycje na terenie byłych jednostek wojskowych,
  • inwestycje na terenie dawnych jednostek wojskowych Federacji Rosyjskiej,
  • inwestycje w rejonie terenu byłego hitlerowskiego obozu zagłady,
  • inwestycje w rejonie lotniska użytku publicznego,
  • inwestycje na terenie, na którym utworzono park kulturowy,
  • inwestycje na gruntach rolnych klas I-III poza granicami miast i gruntach leśnych – jeśli grunty te nie były dotychczas przeznaczone pod inwestowanie – czyli nie uzyskały zgody na zmianę przeznaczenia, wymaganej na podstawie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Grunty rolne klas I-III poza granicami miast mogą być zabudowane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy jedynie po łącznym spełnieniu 4 warunków określonych w przedmiotowej ustawie.

Dodatkowo, jak już pisałem w artykule Działka bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy może być wydana, tylko gdy:

  • przynajmniej jedna sąsiadująca działka została zabudowana w taki sposób, który umożliwia określenie wymagań dotyczących zabudowy,
  • działka posiada dostęp do drogi publicznej,
  • działka jest przeznaczona na cele budowlane,
  • istniejące bądź projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
  • decyzja o warunkach zabudowy będzie zgodna z innymi wydanymi wcześniej decyzjami.

Jeśli choć jeden z wyżej wymienionych warunków nie zostanie spełniony, decyzja o wydaniu warunków zabudowy będzie odmowna.

Ile trzeba czekać na decyzję o warunkach zabudowy?

Na wydanie decyzji o warunkach zabudowy urząd ma dwa miesiące. W praktyce jednak ze względu na konsultacje z wieloma organami, z których każdy ma na zajęcie stanowiska dwa tygodnie, procedura się przeciąga.

Wydanie decyzji może również zostać wstrzymane na maksymalnie 9 miesięcy, kiedy gmina ma wkrótce uchwalić albo zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli jednak w ciągu dwóch miesięcy od zawieszenia postępowania gmina nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, urząd musi podjąć zawieszone postępowanie i rozpoznać wniosek o wydanie warunków zabudowy. A jeśli w okresie zawieszenia postępowania nie zostanie uchwalony lub zmieniony plan, to postępowanie zostanie wznowione po upływie zawieszenia.

Warto też zaznaczyć, że w przypadku, gdy wniosek będzie niekompletny urząd wezwie nas do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania. W przypadku, gdy dokumenty nie zostaną uzupełnione we wskazanym terminie, wniosek zostanie pozostawiony bez rozpatrzenia.

Jakie informacje zawiera decyzja o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy zawiera następujące informacje:

  • czy planowana inwestycja (budowa domu lub zmiana przeznaczenia budynku) jest dopuszczalna;
  • jakie są warunki kształtowania ładu przestrzennego, czyli jaką wysokość może mieć budynek, jaką szerokość elewacja frontowa, jaki może być kąt nachylenia połaci dachu, jaki procent działki może zająć powierzchnia zabudowy;
  • sposób zaopatrywania domu w wodę i energię oraz odprowadzania ścieków;
  • czy teren jest objęty szczegółowymi uregulowaniami wynikającymi z przepisów o ochronie środowiska, dziedzictwa kulturowego, ochronie gruntów rolnych i leśnych, przepisów przeciwpożarowych lub sanitarnych.

Ile kosztuje decyzja o warunkach zabudowy?

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy wiąże się z koniecznością poniesienia opłaty skarbowej. Dotychczas był to koszt 107 zł. Ale Ustawa z 19 czerwca 2020 o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych przedsiębiorcom dotkniętym skutkami COVID-19 oraz o uproszczonym postępowaniu o zatwierdzenie układu w związku z wystąpieniem COVID-19, zmieniła wysokość opłaty skarbowej za wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego terenu, którego wniosek dotyczy do 598 zł.

Wyjątkiem jest ustalenie warunków zabudowy w sprawach budownictwa mieszkaniowego, która jest zwolniona z opłaty. Ponadto, opłaty skarbowej nie płacą m.in. organizacje pożytku publicznego, jednostki budżetowe i jednostki samorządu terytorialnego.

Dodatkowo, w przypadku działania przez pełnomocnika konieczne jest uiszczenie opłaty skarbowej za pełnomocnictwo w wysokości 17 zł. Chyba, że dysponujemy pełnomocnictwem notarialnym. Wtedy opłata skarbowa za pełnomocnictwo nie obowiązuje.

Ile jest ważna decyzja o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy jest ważna bezterminowo, ale może wygasnąć, gdy inny inwestor dostanie pozwolenie na budowę na tej działce albo dla terenu zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji. W tym ostatnim wypadku decyzja nie wygaśnie, gdy uzyskaliśmy już ostateczne pozwolenie na budowę.

Czy od decyzji można się odwołać?

Tak. W przypadku, gdy ustalenia zawarte w wydanej decyzji o warunkach zabudowy nie są satysfakcjonujące można odwołać się od otrzymanej decyzji. Dotyczy to również przypadku, gdy urząd wydał decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Odwołanie składa się do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego za pośrednictwem urzędu miasta lub gminy, która wydała decyzję. Czas na złożenie takiego odwołania to 14 dni – licząc od dnia otrzymania decyzji. Jeżeli decyzję wydał urząd wojewódzki, to odwołanie należy złożyć do Ministerstwa Rozwoju (za pośrednictwem urzędu wojewódzkiego). Prawo do odwołania przysługuje również innym stronom postępowania.

Jeżeli żadna ze stron nie złoży odwołania w terminie, decyzja staje się prawomocna.

 

Podobał Ci się ten artykuł? Uważasz, że jest wartościowy i komuś jeszcze może się przydać? Udostępnij go proszę ? 

Proponowane wpisy

Zostaw komentarz

.

ARCHIWUM