Podsumowanie 2020 roku na rynku nieruchomości

0

Koniec roku tuż tuż, więc czas na podsumowanie. Rok 2020 został zdominowany przez pandemię covid-19. Jej skutki odczuły wszystkie sektory gospodarki, w tym także rynek nieruchomości. Jednak nie wszystkie jego segmenty w równym stopniu. Jak moim zdaniem to wyglądało? Zapraszam do lektury!

Rynek nieruchomości biurowych

Zaczniemy może od biur. Moim zdaniem kluczowym momentem dla tego segmentu był moment przejścia na pracę zdalną. Został on wymuszony przez pandemię, ale równocześnie przyspieszył zmiany mentalne wśród niektórych pracodawców, którzy do tej pory trochę obawiali się home office’u. Okazało się bowiem, że efektywność pracowników nie spada. A i sami ludzie docenili możliwość pracy z domu, brak konieczności codziennych dojazdów do biura itd. To wszystko – oprócz oczywiście obaw związanych z pandemią – sprawiło, że obłożenie w biurowcach spadło. W niektórych okresach nawet poniżej 20%.

Ponadto, część firm (nie potrafiąc oszacować, jakie będzie ich zapotrzebowanie na powierzchnię biurową, jaka część pracowników pozostanie na pracy zdanej, a także z obawy o przyszłość) wstrzymało decyzje o wynajęciu biura, zmniejszyło swoje zamiary, dotyczące metrażu lub zrezygnowało ze sztywnych opcji ekspansji. 

Trendem, który zdominował rynek nieruchomości w 2020 r. były również podnajmy. Wiele firm, szukając oszczędności, pomyślało, że podnajmą część swoich biur. To z kolei otworzyło furtkę innym firmom, które mogły wynająć biuro w atrakcyjnej lokalizacji i cenie (czasem nawet wraz z meblami), na elastycznej umowie najmu. Z praktyki jednak wiem, że ciężko było  wpasować się idealnie w czyjąś aranżację, gdyż każda firma ma swoje wymagania w tym zakresie.

Co jeszcze można było zaobserwować? Moim zdaniem – w większości przypadków – większą niż dotychczas elastyczność przy negocjowaniu zwolnień z czynszu, długości i warunków przedłużeń czy nowych kontraktów. Właściciele biurowców, najemcy, a także przedstawiciele banków (nie wolno zapominać o tym, że budynki są w większości finansowanie kredytami) musieli usiąść, zrozumieć swoje potrzeby oraz ograniczenia i wypracować nowe rozwiązania.

Eksperci twierdzą jednak (ja również mam podobne zdanie), że długoterminowo nie da się pracować wyłącznie z domu. Wiele osób w pierwszej chwili „zachłysnęło” się pracą zdalną. Jednak po jakimś czasie zaczęto dostrzegać też jej minusy takie jak m.in.:

  • Ogólny brak kontaktu z innymi ludźmi
  • Brak spontanicznych interakcji z innymi (np. wymiana informacji przy kawie w kuchni)
  • Mieszkania
    • które stały się naszym miejscem pracy – spędzamy w nich 24h/dobę, ciężko nam postawić granicę, kiedy jeszcze jesteśmy w pracy a kiedy już w domu
    • które często są niedostosowane – przykładowo nie mamy odpowiedniego miejsca do pracy (robimy to przy stole w kuchni lub leżąc na kanapie)
    • które dzielimy z innymi domownikami i przeszkadzamy sobie nawzajem – przykładowo nasza partnerka lub partner w tym samym czasie co my ma calla albo nasze dzieci wymagają uwagi i opieki

To każe sądzić, że popyt na biura będzie nadal. Ale prawdopodobnie będzie mniejszy. A i same biura będą wymagały zmian. Ale to już temat na inny artykuł ?

Rynek nieruchomości mieszkaniowych

Ciekawa sytuacja miała miejsce na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Sięgnijmy pamięcią do marca i początków pandemii i przypomnijmy sobie kilka faktów, które wtedy miały miejsce:

  • Wstrzymanie zagranicznego ruchu turystycznego (a tym samym najmu krótkoterminowego)
  • Całkowity lockdown, obejmujący zakaz przemieszczania się (czyli znowu uderzyliśmy w najem krótkoterminowy)
  • Zamknięcie wielu gałęzi gospodarki, które doprowadziło do strat lub nawet zamknięć biznesów i co za tym idzie zwolnień pracowników
  • Powszechna niepewność, która ogranicza gotowość do podejmowania decyzji o zakupie mieszkania (w tym na kredyt) oraz szeroko rozumianą konsumpcję
  • Zaostrzenie polityki banków względem kredytobiorców (o czym rozmawiałem z Ronaldem Szczepankiewiczem)
  • Przejście uczelni wyższych na nauczanie zdalne, które uderzyło w rynek najmu mieszkań dla studentów

Te wszystkie rzeczy kazały przypuszczać, że ceny mieszkań powinny jeśli nie spaść, to przynajmniej drgnąć w dół. Co się jednak stało? Epidemia sprawiła, że wzrosty  – które obserwowaliśmy na przestrzeni ostatnich lat – straciły na dynamice, ale nie zniknęły.  Czyli patrząc całościowo na 2020 roku ceny mieszkań rosły dalej, ale wolniej niż przed pandemią. Dlaczego tak? Złożyło się na to kilka rzeczy.

Po pierwsze, tak jak rozmawiałem w maju z Bartoszem Turkiem z HRE Investment (zapraszam tutaj), mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo nie jest w Polsce wcale tak dużo w porównaniu z tymi wynajmowanymi długoterminowo. Więc spadek ruchu turystycznego nie wpłynął znacząco na rynek najmu, a w konsekwencji na ceny mieszkań. Podobnie jak mniejsza liczba studentów nie wpłynęła bardzo na rynek najmu długoterminowego. Owszem, spadki czynszów najmu są widoczne. Ale osobiście uważam, że pandemia wprowadziła na rynek pewną równowagę, której w ostatnim czasie brakowało. Nie mamy już do czynienia z rynkiem wynajmującego. Właściciele muszą się bardziej postarać, żeby wynająć mieszkanie, gdyż najemcy mogą trochę bardziej powybrzydzać, wybierając bardziej dogodne dla nich lokalizacje, lepszy standard czy większą elastyczność jeśli chodzi o warunki.

Po drugie, banki zaostrzyły politykę kredytową. Oczywiście nie wszystkie i nie w takim samym stopniu. Ale w większości bardziej uważnie badają skąd mamy nasze dochody. I nie chodzi tu tylko o formę (umowa o pracę, własna działalność gospodarcza itd.), ale też o branże, w jakich działamy my lub nasz pracodawca. To sprawiło, że część osób straciło swoją zdolność. Większość ma ją nadal, ale jest ona niższa niż przed pandemią. To każe przypuszczać, że dla tych ludzi alternatywą będzie dalszy najem. Jednocześnie według danych Narodowego Banku Polskiego do końca III kwartału 2020 r. obserwowano nieznaczny wpływ ograniczeń związanych z pandemią COVID-19 na wartość dotychczasowych wypłat kredytów mieszkaniowych. Cały raport do pobrania tutaj.

Niewątpliwie w dużym stopniu na rynek mieszkań wpłynęły decyzje Rady Polityki Pieniężnej o obniżce stóp procentowych. Dla przypomnienia w 2020 roku RPP obniżyła stopy procentowe trzykrotnie. Obecnie główna stopa procentowa (referencyjna) wynosi 0,10 proc. To najniższy poziom w historii.

Jakie to ma przełożenie na rynek mieszkań? Takie, że mamy dziś najtańsze kredyty hipoteczne w historii. Warto w tym miejscu przypomnieć mój artykuł pt. Z czego składa się rata kredytu hipotecznego? Otóż każda rata kredytu składa się z części kapitałowej i części odsetkowej. Natomiast część odsetkowa – z marży banku i zmiennej stawki referencyjnej (dla kredytów w złotówkach jest to WIBOR). Z kolei WIBOR zależy bezpośrednio od wysokości stopy referencyjnej. Czyli krótko mówiąc: obniżka stopy referencyjnej spowodowała obniżkę WIBORu, a to wpłynęło na obniżkę oprocentowania i rat kredytów. Zarówno tych, które już wzięliśmy, jak i tych, które dopiero zamierzamy wziąć. Dużo łatwiej jest więc podjąć decyzję o zakupie mieszkania mając niskie oprocentowanie kredytu.

Obniżka stóp procentowych spowodowała jeszcze jedną istotną z punktu widzenia nieruchomości rzecz – spadek oprocentowania depozytów bankowych. Trzymanie pieniędzy na lokatach lub kontach oszczędnościowych jest mówiąc wprost nieopłacalne. Jednocześnie mamy bowiem do czynienia z dość wysoką inflacją, która „zjada” nasze oszczędności. W listopadzie, wg danych NBP, wskaźnik CPI wyniósł 3,0%.

Reasumując, mamy więc rekordowo nisko oprocentowane kredyty hipoteczne. Chcemy chronić nasze pieniądze przed inflacją, a jednocześnie oprocentowanie lokat bankowych jest niemal zerowe. Jaka odpowiedź nasuwa się przeciętnemu Kowalskiemu? Mieszkania. Szczególnie, że są powszechnie uznawane za bezpieczną inwestycję w trudnych czasach. Wszystko to składa się na wciąż wysoki popyt na te aktywa.

Rynek nieruchomości handlowych

Ten sektor najbardziej ucierpiał w wyniku pandemii. Głównym powodem jest profil najemców centrów handlowych i to, że to właśnie oni doświadczyli najwięcej obostrzeń, nakładanych przez rząd. W okresie od 14 marca do 4 maja działalność obiektów handlowych została ograniczona do minimum. Mogły funkcjonować  tylko sklepy spożywcze, apteki oraz drogerie. Inne podmioty jak chociażby cała gastronomia (dozwolone było serwowanie jedzenia na dowóz), rozrywka , salony fryzjerskie czy odzieżówka były zamknięte.

Owszem w międzyczasie została zastosowana abolicja czynszowa. Mowa tu o art. 15ze tzw. Tarczy Antykryzysowej. Zgodnie z ust. 1 tego artykułu w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności wygasają wzajemne zobowiązania stron umów najmu w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000m2. Nie chcę się teraz zagłębiać w aspekty prawne tego rozwiązania, ale – w opinii wielu ekspertów – cały mechanizm był bardzo niejednoznaczny i nieprecyzyjny. Koniec końców doprowadził do przepychanek między wynajmującymi a najemcami. Z drugiej strony był to jednak impuls do renegocjacji umów najmu i w wielu przypadkach strony doszły do konsensusu.

Po siedmiotygodniowym zamknięciu latem centra handlowe powróciły do zbliżonych (ale jednak mniejszych) poziomów odwiedzalności (to podstawowy wskaźnik, którym dysponują centra handlowe) i odzyskały część obrotów. Niemniej jednak wiele podmiotów odczuwało nadal skutki wiosennego lockdownu. Ciekawe dane podaje w tym zakresie Retail Institute. W 140 monitorowanych przez nich centrach handlowych odwiedzalność w okresie od stycznia do 30 września 2020 roku spadła o 28,90% w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku.

W zależności od wielkości obiektów wyniki kształtowały się na następującym poziomie:

  • centra bardzo małe (< 4 999 m.kw. GLA) -22,30% rdr
  • centra małe (od 5 000 do 19 999 m.kw. GLA) – 26,50% rdr
  • centra średnie (20 000 do 39 999 m.kw. GLA) -27,50% rdr
  • centra duże i bardzo duże (> 40 000 m.kw. GLA) -31,20% rdr

Tymczasem jesienią centra handlowe czekał… kolejny lockdown. Był to skutek rosnącej liczny zakażeń koronawirusem. Od soboty 7 listopada 2020 otwarte w galeriach mogły być tylko sklepy z artykułami spożywczymi, kosmetycznymi, toaletowymi oraz środkami czystości, wyrobami medycznymi i farmaceutycznymi, artykułami remontowo-budowlanymi, artykułami dla zwierząt, prasą oraz usługi. Centra handlowe zostały ponownie otwarte (z zachowaniem reżimu sanitarnego) w sobotę 28 listopada. Z powrotem zaczęły działać w galeriach m.in. perfumerie, sklepy odzieżowe, obuwnicze, jubilerskie czy te ze sprzętem RTV AGD. Zamknięte pozostały  kina czy siłownie, a gastronomia działała tylko w modelu na wynos i dowóz. Niemniej jednak ludzie dość tłumnie ruszyli po zakupy. Wabikiem były zbliżające się święta oraz promocje z okazji Black Friday, który zmienił się Black Week. Retail Institute podaje, że odwiedzalność w 140 centrach handlowych była wtedy o 23,50% niższa w porównaniu do tej samej soboty w 2019 r. Ale – wg ekspertów – od pierwszego, wiosennego lockdownu zmieniły się zwyczaje klientów. Częściej przychodzą oni do sklepu już zdecydowani na to, co chcą kupić oraz coraz chętniej korzystają z opcji click and collect (zamów przez internet, odbierz w sklepie). To powoduje, że zwiększył się procent osób, które weszły do sklepu i nabyły towar.

Natomiast od 28 grudnia 2020 do 17 stycznia 2021 roku rząd zdecydował się na wprowadzenie kwarantanny narodowej, która znowu spowodowała de facto zamknięcie galerii, pozostawiając tylko niektóre podmioty otwarte.

Rok 2020 przyniósł więc sektorowi handlowemu trzy lockdowny i straty liczone w miliardach. Ale przyniósł też kilka zmian, o których warto wspomnieć.  Według firmy doradczej Colliers w bieżącym roku odnotowano znaczący wzrost udziału sprzedaży e-commerce w handlu detalicznym, wzmożoną aktywność na platformach sprzedażowych i rozwój różnych form dostaw. Sieci handlowe rozwijały modele sprzedaży wielokanałowej (omnichannel) oraz zwiększały inwestycje  w nowe technologie i rozwój sprzedaży online. Przykładem może być firma LPP (należą do niej sieci sklepów Reserved, House, Cropp, Mohito i Sinsay), której przychody z e-commerce w zeszłym półroczu finansowym wyniosły 1 mld zł, co wobec 451 mln zł rok wcześniej oznacza wzrost o 123,10%.

Jak podaje organizacja eCommerce Europe wydatki Polaków na zakupy internetowe są większe o ok.31% (wobec 16% wzrostu w roku ubiegłym) i przekroczają 15,3 mld EUR. Co ciekawe, największy wzrost tego typu wydatków poza aglomeracjami notowany jest w miastach o wielkości 100-200 tys. mieszkańców.

Ponadto, według ekspertów, lepiej z kryzysem radziły sobie mniejsze centra handlowe, do których klienci chętniej przychodzili w czasie pandemii. Czuli się w nich po prostu bardziej bezpiecznie. Zauważalny jest jeszcze jeden trend – wzrost zainteresowania najemców lokalizacjami przy ulicach handlowych oraz w pobliżu w dużych kompleksów mieszkalnych. Wynika to z faktu, że sieci chcą być blisko klientów, ich miejsc życia a jednocześnie dywersyfikować swoje portfolia lokali oraz zmniejszać ryzyko w sytuacji niepewności gospodarczej.

Rynek nieruchomości magazynowych

Pomimo zawirowań związanych z pandemią COVID-19 rynek nieruchomości magazynowych pozostaje stabilny. Jest uważany za zwycięski sektor. Według raportu Savills na koniec września 2020 r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej przekroczyły w Polsce granicę 20 mln m kw. i wyniosły 20,3 mln m kw.

W I-III kw. 2020 r. nowa podaż wyniosła ponad 1,7 mln m kw. co oznacza  spadek o 16% rdr. W samym III kwartale wolumen był niższy o 24% niż przed rokiem. Odzwierciedla to elastyczne podejście deweloperów związane z  pandemią. Jednak co najważniejsze popyt na powierzchnie magazynowe i przemysłowe nie został wyhamowany przez zamieszanie związane z  Covid-19. Wręcz przeciwnie, popyt brutto po pierwszych trzech kwartałach był wyższy o 33% rdr. i wyniósł 3,7 mln m kw. W samym III kwartale wolumen wyniósł 1,3 mln m kw. i był o 50% wyższy rdr. Zarówno popyt od początku roku do końca września jak i w samym III kwartale odnotowały rekordy. Co szczególnie istotne, rekordowy wolumen nie był spowodowany masowymi renegocjacjami umów. Popyt netto (czyli wyłączając renegocjacje) w  I-III kwartale 2020 r. również odnotował historyczne maksimum i osiągnął 2,6 mln m kw. (wzrost o 48% rdr.), a w III kwartale było to 881 500 m kw. (wzrost o  56% rdr.).

Z czego to wynikało? Za istotną część popytu odpowiadał sektor handlowy, a szczególnie duże sieci sklepów spożywczych. Najemcy z sektora logistycznego również zgłosili duże zapotrzebowanie na powierzchnie, co związane jest ze zwiększoną aktywnością handlu i  handlu elektronicznego. CBRE w swoim raporcie Polski Rynek Przemysłowo-Logistyczny Snapshot Q3 2020 podaje, że największa umowa podpisana w III kwartale 2020 roku to 67 500 m2  dla najemcy z sektora handlowego w 7R BTS Radzymin. Natomiast największą umową podpisaną w całym 2020 roku pozostaje Panattoni BTS Świebodzin na 200 400 m2 dla najemcy z sektora e-commerce.

Dodatkowo, przyspieszony rozwój rynku e-commerce niewątpliwie wzmocni też popyt ze strony inwestorów. Potwierdza to firma doradcza Axi Immo. Na rynku inwestycyjnym pobito bowiem dotychczasowy rekord łącznej wielkości transakcji. Wśród największych zamkniętych transakcji w III kwartale 2020 r. wymienia się finalizację przejęcia środkowoeuropejskiego portfela Goodmana przez GLP (1 mld EUR, 66% obiektów ulokowanych jest w Polsce tj. ok. 880 000 mkw.), zakup przez Kajima Properties Europe i Savills Investment Management inwestycji Central European Logistics HUB (145 000 mkw.) zarządzanej przez firmę Panattoni oraz sprzedaż przez P3 magazynu BTS PepsiCo w Mszczonowie (58 500 mkw.) za 30 mln EUR firmie Elite Partners Capital.

Cytując Joannę Sinkiewicz Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield: „Polska zyskuje na znaczeniu jako hub produkcyjny i logistyczny Europy Zachodniej. Firmy, zarówno już obecne na tym rynku, ale także planujące inwestycje w regionie Europy Środkowej i Wschodniej, będą zabezpieczać dodatkową powierzchnię tak, aby przygotować się na ryzyka potencjalnych zakłóceń w łańcuchu dostaw w przyszłości”.

 

Ufff ale się rozpisałem ? Jednocześnie zdaję sobie sprawę, że artykuł obejmuje tylko cztery sektory rynku nieruchomości. Ale wziąłem pod uwagę tylko te największe. Jestem ciekaw Waszych opinii. Mi osobiście ta analiza pokazała jedną rzecz – rynek nieruchomości jest bardzo interdyscyplinarny i wpływa na niego wiele czynników. Jednocześnie jest zróżnicowany, co widać na przykładzie poszczególnych sektorów i tego, jak różnie się zachowały podczas pandemii. To sygnał dla inwestorów, że warto dywersyfikować swoje portfele.

Na koniec, korzystając z okazji, chciałbym Ci życzyć Drogi Czytelniku wszystkiego co najlepsze w 2021 r.

Proponowane wpisy

Zostaw komentarz

.

ARCHIWUM