Jak wybrać działkę pod budowę domu?

0

Znalezienie odpowiedniej działki jest kluczowe, gdy zastanawiamy się nad budową domu. W dużej mierze właśnie od działki będzie zależeć to, jaki dom można na niej wybudować (jego wielkość, kształt, liczba kondygnacji, kąt nachylenia dachu itd.) Może się więc okazać, że nasz wymarzony projekt domu nie będzie możliwy do zrealizowania na każdej działce. Jeśli więc chcesz wiedzieć jak wybrać działkę pod budowę domu to kilka praktycznych podpowiedzi znajdziesz poniżej.

Lokalizacja

Poszukiwanie działki pod budowę domu trzeba zacząć od zadania sobie pytania o jej lokalizację. Część osób chciałoby wybudować sobie dom, ale nie chcą się wyprowadzać poza miasto. Zawężają wtedy obszar poszukiwań do jego granic administracyjnych czy nawet do danej dzielnicy. Jednak większość osób kupujących działkę pod budowę domu kojarzona jest z osobami, które szukają miejsca na uboczu, bez ruchliwej ulicy obok i gwaru miasta. Poszukując jednak takich działek warto sprawdzić jak daleko znajdują się najbliższe przystanki autobusowe, przychodnie, sklepy czy szkoły. Są to punkty potrzebne nam w codziennym funkcjonowaniu. Robimy zakupy, chodzimy do lekarzy, jeździmy do pracy, zawozimy dzieci do szkoły itd. Musimy wiedzieć, ile czasu będziemy na to potrzebować wybierając tę a nie inną działkę.

Wielkość i kształt działki

Na rynku jest wiele działek o różnej wielkości i kształcie. Wszystko jednak zależy oczywiście od tego, co chcemy postawić na działce. Oczywistym jest, że na willę z basenem i garażem na 4 samochody będziemy potrzebowali więcej miejsca. Przyjmuje się jednak, że najbardziej optymalnym rozmiarem działki jest taka, która ma minimum 700-800 m2 powierzchni, a szerokości minimum 22-25 m. Dlaczego?

Zacznijmy od wielkości. Musimy pamiętać, że na działkę trzeba patrzeć kompleksowo. Zakładając idealną zabudowę 50% powierzchni działki jesteśmy w stanie postawić tam normalnej wielkości dom wraz budynkami małej architektury jak wiata, altana czy miejsce na śmieci, a resztę zostawić na ogród.

Podobnie jest z szerokością działki. Działki o szerokości 25 m lub większej umożliwiają posadowienie rożnych domów. Przy działkach o szerokości poniżej 22 m będziemy mieli już ograniczenia co do kształtu budynku. Natomiast przy szerokości poniżej 18 m będziemy mogli wybierać już tylko projekty domów przeznaczonych na wąskie działki.

Podobnie jest z kształtem działki. Najlepiej szukać działek w kształcie prostokąta lub kwadratu. Te o mniej regularnych kształtach (np. trójkąta bądź trapezu) trudniej jest bowiem zaplanować i zagospodarować. Szczególnie jeśli ich powierzchnia jest mała.

Podsumowując działkę, posiadającej regularny kształt (prostokąta lub kwadratu) o powierzchni minimum 700-800 m2 i szerokości minimum 22-25 m najłatwiej nam będzie zaprojektować. Zrealizujemy na niej praktycznie każdy projekt domu z bazy gotowych propozycji.

Oczywiście taką działkę trudniej jest znaleźć. Szczególnie jeśli mamy do czynienia z gęstą zabudową. Będzie też droższa. W takiej sytuacji warto rozważyć mniejsze działki o nieregularnych kształtach. Ale pamiętając o tym, żeby zachować sensowne proporcje względem planowanego na niej domu. Chodzi o to, że gdy budynek zajmie nam większość terenu stracimy podstawowe zalety domu: odpowiedniej wielkości ogród, odległość od sąsiadów, doświetlenie itd. Lepiej w takiej sytuacji rozważyć wybór projektu z dodatkową kondygnacją albo nawet z podziemnym garażem (jak w przypadku wielu domów w mieście).

Nasłonecznienie

Warto pamiętać jeszcze o jednym aspekcie, dotyczącym położenia działki. Chodzi o jej orientację względem stron świata i nasłonecznienie. Każde pomieszczenie naszego domu powinno być usytuowane w taki sposób, aby miało optymalne oświetlenie. Dlatego przyjmuje się, że najlepsze są działki z wjazdem od strony północnej (ewentualnie od wschodniej). Wówczas od strony frontowej (czyli tej mniej nasłonecznionej) można zaprojektować wejście, kuchnię, łazienkę oraz garaż, a także pomieszczenie gospodarcze. Od strony południowej mamy wtedy całą strefę dzienną z wyjściem na ogród. Dla takich działek dostępnych jest też najwięcej gotowych projektów.

Oczywiście inaczej usytuowane działki wcale nie muszą być przez nas od razu skreślone. Mówimy bowiem o najbardziej optymalnej orientacji względem stron świata. Jeśli rozważamy zakup działki, ale wjazd znajduje się od południa to na takiej też będziemy w stanie zaprojektować dom.

Przeznaczenie działki

Wiemy jakie działki będą najbardziej optymalne pod względem lokalizacji, wielkości, kształtu i orientacji względem stron świata. Załóżmy więc, że znaleźliśmy taką działkę. Skąd jednak mamy wiedzieć, że możemy w świetle przepisów prawa wybudować na niej dom? A jeśli tak, to jaki?

Odpowiedź na te wszystkie pytania da nam miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przede wszystkim musimy sprawdzić czy nasza potencjalna działka jest przeznaczona pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe. Może się bowiem okazać, że jest przeznaczona pod zabudowę usługową lub przemysłową. Albo np. rolną i wtedy będziemy mieli spory problem z możliwością wybudowania tam domu. Pisałem w artykule pt. Rodzaje działek.

Dodatkowo, musimy pamiętać, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie tylko określa rodzaj zabudowy. Często ustala także m.in. maksymalną wysokość planowanej zabudowy czy parametry techniczne projektowanego budynku (wielkość powierzchni zabudowy, kąt nachylenia dachu a nawet jego kolor).

Co jednak, gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Wtedy możemy wystąpić do Urzędu Gminy z wnioskiem o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy. Pisałem już też niej na blogu – tutaj znajdziesz post. Ona również będzie określać jaki rodzaj zabudowy może być zrealizowany na danym terenie. Jest jednak jeden minus. Na decyzję trzeba poczekać parę miesięcy. Możemy sprawdzić co przewiduje Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Terenu oraz jaka zabudowa znajduje się na sąsiednich działkach. Decyzję o Warunkach Zabudowy wydaje się właśnie na bazie Studium oraz na zasadzie tzw. dobrego sąsiedztwa. Zatem jeśli istniejące w najbliższej okolicy budynki odpowiadają funkcją, wymiarami, wysokością, ukształtowaniem dachu itd. naszemu wyobrażeniu o domu, możemy przypuszczać, że decyzja o warunkach zabudowy będzie zgodna z naszymi potrzebami.

Analizując daną działkę koniecznie przed jej zakupem musimy więc sprawdzić dopuszczalną zabudowę. Może się bowiem okazać, że dom jaki sobie wymarzyliśmy nie będzie możliwy do zrealizowania akurat w tym miejscu. Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego oraz Studia Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Terenu powinny być bezpłatnie dostępne na stronach internetowych odpowiedniego Urzędu Gminy.

Sąsiedztwo

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego oraz Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Terenu przydadzą się nam do jeszcze jednej rzeczy. Dadzą nam bowiem odpowiedź na pytania, co do okolicy i sąsiedztwa naszej działki. Dlaczego warto to weryfikować?

W większości przypadków decydując się na działkę i budowę domu zakładamy, że będziemy w nim mieszkać długoterminowo. Dlatego wybierając działkę pod budowę domu musimy zwrócić też uwagę na to co jest w okolicy. Oraz – co być może istotniejsze – co może powstać w przyszłości. Stan obecny jesteśmy w stanie ocenić sami. Widzimy okolicę, sąsiadujące domu, drogę dojazdową (o niej szczegółowo jeszcze pogadamy) itd. Ale skąd mamy wiedzieć, że aktualnie niezabudowana działka obok wcale nie jest  przeznaczona, tak jak nasza, pod budownictwo jednorodzinne tylko inwestycyjne lub przemysłowe? I że nie powstanie na niej przykładowo fabryka, która zburzy nasze marzenia o ciszy, spokoju czy ładnym widoku z okien naszego domu? Albo że działki w bezpośrednim sąsiedztwie naszej nie są przeznaczone pod drogę, którą gmina wybuduje w niedługim czasie? Takich przykładów można mnożyć. Oceniając okolicę tylko gołym okiem nie poznamy informacji, które mogą się okazać kluczowe przy wyborze działki.

Dlatego zapoznając się z zapisami MPZP i studium dla naszej działki  warto sprawdzić również, jakie jest przeznaczenie działek sąsiadujących z naszą potencjalną przyszłą posesją.

Droga dojazdowa

Biorąc pod uwagę nasze dojazdy do domu, ale także naszych gości, kurierów, dostawców oraz służb jak np. pogotowie czy straż pożarna temat drogi do naszego przyszłego domu jest istotny. Aktualny stan i jakość oraz szerokość drogi dojazdowej do działki to jedno. Możemy go ocenić sami i jeśli widzimy, że nie jest idealny (np. droga nie jest utwardzona, jest wąska albo nawierzchnia jest w kiepskim stanie) sami musimy stwierdzić na ile konkretna działka jest dla nas atrakcyjna biorąc pod uwagę uciążliwość dojazdu do domu w okresie jesienno-zimowym.

Ale drugą kwestią jest status drogi dojazdowej. Zacznijmy jednak od podstaw. Każda działka budowlana powinna mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Wynika to z § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jeśli tak nie jest… nie dostaniemy pozwolenia na budowę naszego domu.

Co jednak oznacza „droga publiczna”? Jest to droga zaliczona na podstawie ustawy o drogach do jednej z kategorii dróg (krajowej, wojewódzkiej, powiatowej, gminnej), z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w obowiązujących przepisach.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt. 14 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dostęp do drogi publicznej może być:

  • bezpośredni,
  • przez drogę wewnętrzną,
  • przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

To zagadnienie omówię jeszcze szerzej w osobnym opracowaniu. Na potrzeby tego artykułu powiem tylko ogólnie, że oczywiście najlepszy jest bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Pozostałe dwa mogą się bowiem wiązać z dodatkowymi kosztami lub czasem.

Dlatego warto przez zakupem działki sprawdzić kwestię własności drogi dojazdowej. Jak najprościej to zrobić? Wszystkie drogi publiczne są ewidencjonowane i prowadzi ją (w zależności od rodzaju drogi): wójt (drogi gminne), zarząd powiatu (drogi powiatowe), zarząd województwa (drogi wojewódzkie), Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad (drogi krajowe). Informację można uzyskać telefonicznie lub pisemnie.

Uzbrojenie działki w media

Idealnie jeśli działka jest uzbrojona we wszystkie media. Czyli prąd, wodę, kanalizację oraz gaz. Co jednak jeśli któregoś z nich brakuje? Wtedy trzeba sprawdzić możliwość i oszacować koszt budowy przyłączy albo alternatywnych opcji. Dobrze jest zapoznać się z mapą zasadniczą nieruchomości. Znajdziemy w niej m.in. informację o odległości mediów od działki. Najważniejsze są przyłącze energii elektrycznej i wody. Najlepiej jest uzyskać od zakładu energetycznego i wodociągowego pisemne potwierdzenie tzw. gotowości na przyłączenie oraz jego warunków technicznych. Można też rozważyć alternatywne opcje. Przykładowo, w przypadku braku dostępu do kanalizacji zbiorczej możemy wybudować szambo lub przydomową oczyszczalnię ścieków.

Księga wieczysta

Last but not least! Koniecznie trzeba ustalić stan prawny nieruchomości przed jej zakupem. Czyli sprawdzić kto jest właścicielem nieruchomości, jakie jest przeznaczenie działki oraz czy jest obciążona hipoteką albo służebnością. Odpowiedzi na te pytania poznamy przeglądając księgę wieczystą. Zachęcam do zapoznania się z cyklem artykułów na blogu na temat ksiąg wieczystych:

Jak widać wybór działki pod budowę domu nie należy do najłatwiejszych przedsięwzięć, ale im więcej elementów zweryfikujemy przed jej zakupem tym mniej niespodzianek będzie nas czekać później. A to finalnie pozwoli nam się cieszyć wymarzonym domem ? 

 

Podobał Ci się ten artykuł? Uważasz, że jest wartościowy i komuś jeszcze może się przydać? Udostępnij go proszę ? 

Proponowane wpisy

Zostaw komentarz

.

ARCHIWUM