Na rynku istnieje wiele rodzajów działek. Ale tylko na części z nich będziemy mogli wybudować dom. Na części będzie dopuszczalny wyłącznie określony rodzaj zabudowy np. o charakterze letniskowym. A części działek przykładowo… w ogóle nie będziemy mogli kupić, jeśli nie jesteśmy rolnikami. Chcesz wiedzieć dlaczego tak jest i jakie są rodzaje działek? Zapraszam do lektury!
Gdzie znajdziemy informacje o rodzajach działek?
Dokumentem określającym rodzaje działek jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Pisałem o nim tutaj. Warto jednak przypomnieć kilka faktów. Jest to akt prawa miejscowego, który jest uchwalany przez Radę Gminy. Plan miejscowy składa się z dwóch części: tekstowej (uchwała) i graficznej (załącznik w postaci mapy). I to właśnie w nim znajdziemy informacje, jakie jest przeznaczenie oraz klasyfikacja poszczególnych działek, znajdujących się na obszarze danej gminy, objętym MPZP.
Co jednak w sytuacji, gdy dany obszar nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? W takiej przypadku przeznaczenie działki określa decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Więcej informacji na temat decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu znajdziesz tutaj.
Tym samym przechodzimy do kluczowego pytania: jakie mamy rodzaje działek? W Polsce można wyróżnić zasadniczo 6 głównych rodzajów działek gruntowych. Są to:
- działki leśne
- działki rolne
- działki siedliskowe
- działki rekreacyjne
- działki budowlane
- działki inwestycyjne
Czym się charakteryzują poszczególne rodzaje i co je różni?
Działki leśne
Zgodnie z ustawą o lasach z dnia 28 września 1991 r. i ustawą o podatku leśnym z dnia 30 października 2002 r. działką leśną jest grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony:
- przeznaczony do produkcji leśnej lub
- stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo
- wpisany do rejestru zabytków;
związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.
Skąd będziemy wiedzieć, że dany grunt to zgodnie z przepisami prawa las? W ewidencji gruntów i budynków lasy oznaczane są symbolem Ls. Natomiast w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lasy oznaczone są symbolem ZL.
Co ważne, w myśl Ustawy z dn. 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, grunty te podlegają ochronie. Polega ona przede wszystkim na ograniczaniu ich przeznaczenia na cele nieleśne. Co oznacza, że można na nich wznosić jedynie budynki i budowle służące:
- wspomnianej gospodarce leśnej,
- obronności lub bezpieczeństwu państwa,
- oznakowaniu nawigacyjnemu lub geodezyjnemu,
- ochronie zdrowia.
Owszem, można dokonać tzw. odlesienia gruntów leśnych i przeznaczyć je na inne cele. Ale tylko w nielicznych przypadkach i za zgodą właściwego organu (najczęściej lokalnego nadleśnictwa). Jest to jednak skomplikowany i kosztowny proces. Poza tym nawet po uzyskaniu zgody na budowę na takiej działce – a także w przypadku działek z nią sąsiadujących – trzeba pamiętać o przestrzeganiu dodatkowych przepisów dotyczących ochrony przeciwpożarowej czy o zachowaniu wymaganej odległości inwestycji od ściany lasu. Co w praktyce oznacza, że nie każdy projekt da się tam zrealizować.
Działki rolne
Definicja działki rolnej została opisana w ustawie o podatku rolnym z dnia 15 listopada 1984 r. Wynika z niej, że działki rolne to grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, za wyjątkiem gruntów zajętych pod prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza.
Dzielą się w zależności od jakości gleby na 6 klas (I, II, III, IV, V i VI, gdzie I to najlepsza klasa gleby), a w zależności od przeznaczenia na:
- grunty orne – oznaczane literą R,
- sady – S,
- łąki – Ł,
- pastwiska – Ps,
- grunty rolne zabudowane – Br,
- grunty pod stawami – Wsr,
- grunty pod rowami – W,
- grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych – Lzr.
Natomiast w planie miejscowym spotkamy oznaczenia takie jak:
- R (tereny rolnicze)
- RM (tereny zabudowy zagrodowej)
- RU (tereny obsługi produkcji rolniczej)
Co istotne, żeby nabyć działkę sklasyfikowaną jako rolna o powierzchni powyżej 1 ha, trzeba mieć status rolnika albo uprawnienia do wykonywania tego zawodu. Zgodnie z Ustawą z dn. 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego tzw. rolnikiem indywidualnym jest osoba, będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni wynoszącej 1-300 ha. Oprócz kwalifikacji rolniczych, musi też wykazać minimum pięcioletni staż zamieszkania w gminie, na terenie której położona jest co najmniej jedna z tych nieruchomości i osobiście brać udział w prowadzeniu gospodarstwa rolnego w tym okresie.
Podobnie jak w przypadku lasów gruntów rolnych nie zabudujemy dowolnie. Wynika to z przepisów tej samej Ustawy z dn. 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która ogranicza przeznaczania gruntów rolnych na cele nierolnicze. Aczkolwiek, tak jak działkę leśną można odlesić, tak samo działkę rolną da się odrolnić. Tzn. wyłączyć ją z produkcji rolnej i przekształcić na działkę budowlaną. Ale również jest to niełatwe i kosztowne, a czasem wręcz niemożliwe.
Działki siedliskowe
Kolejnym rodzajem działek są działki siedliskowe inaczej zwane zabudową zagrodową. Zgadza się – w przy działkach rolnych w MPZP również mieliśmy „tereny zabudowy zagrodowej”. Już wyjaśniam. Działki siedliskowe to takie działki, na których znajdują się budynki związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, czyli np. obory, stajnie lub chlewy. Na działce siedliskowej wolno postawić też budynek mieszkalny, o ile w jego skład wejdą pomieszczenia gospodarcze. Innymi słowy, budowanie siedliska oznacza zabudowę działki budynkami przeznaczonymi na potrzeby prowadzenia gospodarstwa rolnego.
Dodatkowo, budowa domu musi być też zgodna z wytycznymi opisanymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego danej gminy, który określa powierzchnię zabudowy siedliskowej. W przypadku braku MPZP można starać się o uzyskanie warunków zabudowy dla siedliska. Działka musi jednak spełniać wymogi działki budowlanej, tj. mieć dostęp do drogi publicznej i być uzbrojona, a ponadto sąsiadować z działką zabudowaną (chyba że konkretne gospodarstwo rolne ma większą powierzchnię niż średnia dla gospodarstwa rolnego w danej gminie – wówczas ten wymóg nie obowiązuje).
Działki rekreacyjne
W polskim prawie nie istnieje formalna definicja działki rekreacyjnej. Zwyczajowo przyjmuje się natomiast, że jest to obszar przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowo-rekreacyjne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w warunkach zabudowy.
Najpopularniejszą formą działek rekreacyjnych są Rodzinne Ogrody Działkowe (ROD), które są położone na terenach Skarbu Państwa, samorządów terytorialnych i innych stowarzyszeń. Można spotkać też samodzielne nieruchomości, które pozostają w rękach prywatnych właścicieli.
Dlaczego piszę „samodzielne”? Bo prawo do działki w Rodzinnych Ogrodach Działkowych nabywa się poprzez zawarcie umowy dzierżawy działkowej z ROD. A w przypadku nabywamy prawo od innego działkowca – poprzez zawarcie umowy przeniesienia prawa do dzierżawy działki (która musi być poświadczona notarialnie i zatwierdzona przez stowarzyszenie ogrodowe). Oznacza to, że żaden użytkownik działki rekreacyjnej ROD nie jest jej właścicielem. Nie posiada prawa własności działki, a tym samym nie może jej sprzedać. Wynika to z ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, która mówi, że ROD zakładane są na gruntach Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz stowarzyszeń działkowych.
Działkę rekreacyjną – jak sama nazwa wskazuje – można wykorzystywać do celów rekreacyjnych i wypoczynkowych, nie do całorocznego zamieszkiwania. Co więc można postawić na działce rekreacyjnej? Przepisy dają dzierżawcom działek możliwość wzniesienia parterowego budynku i altany, ale w celach wypoczynku sezonowego, okresowego, a nie do budowy domu całorocznego i stałego przebywania w nim.
Działki rekreacyjne oznaczane są symbolami:
- Bz – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe (w państwowej ewidencji gruntów i budynków)
- US – tereny sportu i rekreacji (w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego),
- ROD – skrót od „rodzinne ogródki działkowe”
Działki budowlane
Jeśli chcemy postawić normalny, całoroczny dom to powinniśmy szukać działki oznaczonej jako budowlana. Zgodnie art. 2 Ustawy z dn. 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym działką budowlaną jest nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne (tzn. jej kształt), dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej (tzn. uzbrojenie) spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Czyli krótko mówiąc, działka budowlana to taka działka, która jest właściwie gotowa do zabudowy. Szczegółowe warunki techniczne do zakwalifikowania terenu pod działkę budowlaną zdefiniowano w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r.
W miejscowym planie działki budowlane podzielone są na kilka kategorii, zgodne z oznaczeniami:
- Tereny zabudowy mieszkaniowej:
- MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna
- MW – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna
- Tereny zabudowy usługowej:
- U – zabudowa usługowa
- US – tereny sportu i rekreacji
- UC – obiekty handlowe o powierzchni ponad 2000m2
Natomiast w ewidencji gruntów i budynków są one oznaczane jako:
- B – tereny mieszkaniowe
- Ba – tereny przemysłowe
- Bi – inne tereny zabudowane
- Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy
- Bz – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe
Działki inwestycyjne
Na koniec warto jeszcze wspomnieć o działkach inwestycyjnych. Co prawda stanowią one podgrupę działek budowlanych, ale zwykle wymienia się jako osobny rodzaj gruntów. Wynika to z ich odmiennego charakteru. Działki inwestycyjne są to bowiem nieruchomości gruntowe przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inwestycyjno-przemysłowe. Czyli np. pod budowę magazynów, fabryk, biurowców czy hoteli.
Oznaczenia działek inwestycyjnych stosowane w ewidencji gruntów i budynków to:
- Ba – tereny przemysłowe
- Bi – inne tereny zabudowane
- Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy
Podobał Ci się ten artykuł? Uważasz, że jest wartościowy i komuś jeszcze może się przydać? Udostępnij go proszę 
