Czy nadpłacać kredyt hipoteczny?

0

Kredyt hipoteczny to dla wielu z nas jedyny sposób, żeby kupić swoje własne mieszkanie. Mamy więc świadomość, że decydujemy się na kilkudziesięcioletnie zobowiązanie i konieczność płacenia comiesięcznych rat. Czasem jednak mamy nadwyżki pieniędzy w naszym domowym budżecie. I często pojawia się wtedy pytanie: Czy nadpłacać kredyt hipoteczny?

Nadpłata kredytu a wcześniejsza spłata

Na wstępnie należy wyjaśnić różnicę. W przypadku nadpłaty kredytu hipotecznego nie mówimy o całkowitej wcześniejszej spłacie naszego zobowiązania. Choć de facto może to do tego prowadzić. Chodzi albo o jednorazowe przelanie większej sumy pieniędzy albo regularne (bądź nie) wpłacanie mniejszych kwot. Tak naprawdę wszystko zależy od nas i naszych możliwości. Kredyt możemy nadpłacić raz, kilka razy, kilkanaście czy kilkadziesiąt. Jeśli przykładowo mamy wolne 10.000, 30.000, 50.000 czy 100.000 zł możemy tę kwotę przeznaczyć na jednorazową nadpłatę kredytu hipotecznego. Albo możemy zdecydować o regularnym comiesięcznym nadpłacaniu kredytu np. kwotą 1.000 zł. Czyli jeśli nasza rata wynosi 1.500 zł to my dodatkowo będziemy składać dyspozycję wcześniejszej nadpłaty tak, żeby łącznie na kredyt szło 2.500 zł. Pozornie niewielkie kwoty również będą generować nam oszczędności.

Na czym polega nadpłacanie kredytu hipotecznego?

Żeby odpowiedzieć na to pytanie wypadałoby najpierw przypomnieć mój artykuł sprzed kilku miesięcy Z czego składa się rata kredytu hipotecznego? Otóż każda rata kredytu składa się z części kapitałowej i części odsetkowej. Część kapitałową wyjaśnić jest bardzo prosto. To kapitał, który pożyczamy od banku. Przykładowo chcemy kupić mieszkanie za 500.000 zł. Mamy 20% wkładu własnego, czyli 100.000 zł, a pozostałe 400.000 zł musimy pożyczyć od banku. Dajmy na to na 30 lat. To jest część kapitałowa. Część odsetkowa to po prostu wynagrodzenie (zysk) banku z tytułu udzielonego nam kredytu. Te 400.000 zł bank pożycza nam „na procent”. Więc oddajemy oczywiście więcej niż te 400.000 zł. Ile dokładnie? Korzystając z ogólnodostępnego kalkulatora załóżmy, że oprocentowanie wynosi 2,25% i wybieramy spłatę w ratach równych.

  • Kapitał: 400.000 zł
  • Suma odsetek: 150.434,39 zł
  • Wysokość miesięcznej raty: 1.528,98 zł
  • Łącznie rat będziemy mieli 360 (30 lat x 12 miesięcy).
  • Wychodzi więc, że pożyczając kwotę 400.000 zł oddajemy 550.434,39 zł.

Teraz wróćmy do pytania: na czym polega nadpłacanie kredytu hipotecznego? Jak już powiedzieliśmy każda rata składa się z części odsetkowej i części kapitałowej. Kalkulator, z którego korzystamy pokazuje nam ile w każdej racie jest odsetek a ile kapitału. Oraz dodatkowo ile kapitału pozostało nam do spłaty. Jak łatwo zauważyć te proporcje z czasem się zmieniają. Przykładowo w 12 miesiącu część odsetkowa wynosi 733,78 zł a część kapitałowa 795,12 zł. W 120 miesiącu odpowiednio 555,48 zł i 973,51 zł. A w 300 miesiącu 165,10 zł i 1363,88 zł. Dlaczego tak? Bo odsetki to zarobek banku. Więc zależy mu, żeby większą część swojego zarobku dostał wcześniej niż później. Dodatkowo, bank nalicza odsetki od aktualnego salda zadłużenia. Jakie było saldo zadłużenia w tych przykładowych miesiącach?

Miesiąc Saldo początkowe kapitału Spłata odsetek Spłata kapitału Pełna rata Pozostały kapitał do spłaty
12 391 350,39 733,78 795,20 1 528,98 390 555,18
120 296 253,53 555,48 973,51 1 528,98 295 280,02
300 88 054,05 165,10 1 363,88 1 528,98 86 690,17

 

Nadpłacając kredyt hipoteczny nadpłacamy kapitał. Co oznacza, że każda nadpłata kredytu prowadzi do zmniejszenia salda zadłużenia. A to z kolei wiąże się z naliczaniem niższych odsetek. Nadpłacając kredyt hipoteczny oszczędzamy więc na odsetkach.

Policzmy, jak zmieniłby się harmonogram gdybyśmy w 37. miesiącu (dlaczego akurat w 37. wyjaśnię później) nadpłacili kredyt kwotą 50.000 zł.

Przed nadpłatą 38. miesiąc (czyli ten kolejny po nadpłacie) wyglądał następująco:

Miesiąc Saldo początkowe kapitału Spłata odsetek Spłata kapitału Pełna rata Pozostały kapitał do spłaty
38 370 183,20 694,09 834,89 1 528,98 369 348,31

 

Po nadpłacie wygląda tak:

Miesiąc Saldo początkowe kapitału Spłata odsetek Spłata kapitału Pełna rata Pozostały kapitał do spłaty
38 320 183,20 600,34 928,64 1 528,98 319 254,56

 

Jeszcze ciekawiej wyglądają miesiące od 305 do 360, gdyż ich po prostu… już nie ma ? 

Liczbowo wygląda to następująco:

  • Kapitał: 400.000 zł
  • Suma odsetek: 113.571,33 zł
  • Wysokość miesięcznej raty: 1.528,98 zł
  • Łącznie rat będziemy mieli 304
  • Ładnie natomiast wygląda suma zaoszczędzonych odsetek: 36.863,06 zł

Taka nadpłata sprawiła, że skróciliśmy sobie okres spłaty kredytu hipotecznego o prawie 5 lat. Czyli zamiast w 2051 r. skończymy spłacać kredyt w 2046 r. A to tylko jeden ze sposobów w jaki możemy „rozegrać” nadpłatę kredytu hipotecznego. Jaki jest ten drugi?

Skracać okres kredytowania czy obniżać ratę?

Przy nadpłacie kredytu hipotecznego mamy dwie opcje:

  1. Pozostawiamy ratę w tej samej wysokości, ale skracamy okres kredytowania (czyli tak jak to przedstawiłem wyżej)
  2. Pozostawiamy taki sam okres kredytowania, ale obniżamy ratę

To od nas zależy, którą z opcji wybierzemy. Co jest lepsze? Hmmm odpowiedź nie jest łatwa ?  Jeśli weźmiemy pod uwagę tylko liczby to bardziej opłaca się wybrać pierwszą opcję. Czyli pozostawić ratę w tej samej wysokości, ale skrócić okres kredytowania. Dlaczego? Bo będzie w niej więcej spłacanego kapitału a łączna kwota zapłaconych odsetek będzie niższa.

Ale druga opcja też jest interesująca z uwagi na fakt, że w przypadku nadpłaty kwotą 50.000 zł w 37. miesiącu (przy założeniu, że nie skracamy okresu kredytowania) od 38. miesiąca wysokość naszej raty zmniejszy się i będzie wynosiła 1.321,61 zł. Co oznacza, że miesięcznie w naszej kieszeni będzie nam zostawało 207,37 zł, których już nie musimy przeznaczać na spłatę kredytu tylko możemy wydać na cokolwiek innego, odłożyć na czarną godzinę czy zainwestować. Przy wyborze tej opcji dużą rolę odgrywa czynnik psychologiczny, gdyż od razu widzimy efekt nadpłaty. Każdy jednak musi sam wybrać czy decydując się na nadpłatę kredytu pozostawi ratę w tej samej wysokości, ale skróci okres kredytowania czy zmniejszy ratę, ale pozostawi taki sam okres kredytowania.

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

Wiele osób mówi, że kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz na rynku. I ciężko się nie zgodzić, biorąc pod uwagę fakt, że kredyty hipoteczne to najniżej oprocentowane kredyty. Więc może zamiast nadpłacać kredyt hipoteczny lepiej jest tą wolną gotówkę, którą udało nam się odłożyć zainwestować? Policzmy więc!

Posługując się wcześniejszym przykładem załóżmy, że mamy 50.000 zł i kredyt hipoteczny oprocentowany na 2,25%. Jeśli zdecydujemy się nadpłacić tą kwotą nasz kredyt to w każdym roku posiadania tego kredytu zaoszczędzimy 1.125 zł (50.000 zł + 2,25% = 1.125 zł). Możemy więc potraktować to jako naszą inwestycję, która rocznie pozwoli nam zarobić 1.125 zł. I jednocześnie zadać sobie pytanie o alternatywy. Jaka musiałaby być stopa zwrotu na rynku kapitałowym, aby dała nam taki sam wynik czyli 1.125 zł rocznie? Biorąc pod uwagę konieczność zapłacenia 19% podatku Belki od zysków kapitałowych wychodzi, że 2,77% (2,25%/0,81 = 2,77%). Czyli, żeby zarobić lepiej na tych 50.000 zł niż na nadpłacie kredytu hipotecznego, nasza inwestycja musiałaby generować stopę zwrotu wyższą niż 2,77%. Oraz – co równie istotne – powtarzać ten wynik rok rocznie przez ładnych parę lat. Oczywiście, nie mówię, że jest to niemożliwe. Ale jeśli do tej pory naszymi inwestycjami były głównie bezpieczne lokaty bankowe to nadpłata kredytu hipotecznego może być dobrym rozwiązaniem, biorąc pod uwagę aktualne oprocentowanie depozytów bankowych, które jest zdecydowanie niższe niż te 2,77%.

Co jeśli WIBOR wzrośnie?

Jak już jesteśmy przy oprocentowaniu do znowu warto wrócić do artykułu Z czego składa się rata kredytu hipotecznego? i przypomnieć sobie, że wysokość raty kredytu hipotecznego (ze zmiennym oprocentowaniem) może ulec zmianie wraz ze zmianą wskaźnika WIBOR, który to z kolei zależy bezpośrednio od wysokości stopy referencyjnej, ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej. Aktualnie mamy niskie stopy procentowe, a co za tym idzie niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych. Co jednak, gdyby wzrosło na skutek podniesienia stóp procentowych? Np. do poziomu sprzed pandemii? Przykładowo w lutym 2019 WIBOR 3M wynosił 1,72%. Co oznacza, żeby był wyższy o 1,51% niż obecnie. Gdyby dziś miał tę samą wartość co 2 lata temu oprocentowanie naszego przykładowego kredytu hipotecznego nie wynosiłoby 2,25% tylko 3,76%. A to oznacza, że rata kredytu wzrosłaby z 1.528,98 zł do 1.854,73 zł. Dlatego nadpłata kredytu, gdy rata jest niska może być w mojej opinii bezpiecznym rozwiązaniem, gdyby w przyszłości miała ona wzrosnąć o kilkaset złotych.

Kiedy lepiej nie nadpłacać kredytu hipotecznego?

Jak widać z wyżej przedstawionych wyliczeń i argumentów można wysnuć wniosek, że nadpłata kredyt hipotecznego jest co do zasady dobrym pomysłem. Uważam jednak, że są sytuacje, kiedy to nie jest dobry pomysł. Jakie?

Po pierwsze, gdy mamy małe oszczędności. Uważam, że lepiej jest mieć finansową poduszkę bezpieczeństwa niż przeznaczyć te środki na nadpłatę kredytu hipotecznego. Dlaczego? Bo możemy z nich skorzystać jeśli nadejdzie tzw. czarna godzina. Pozbycie się oszczędności, gdy przydarzy nam się utrata pracy lub poważna choroba może być ryzykowne i wpędzić nas później w spiralę długów. Podobnie, gdy żyjemy od wypłaty do wypłaty. Kwotę, którą chcemy nadpłacać lepiej w takim wypadku odłożyć.

A po drugie, gdy bank pobiera prowizję od wcześniejszej spłaty. Zgadza się, bank ma prawo pobrać od nas pobrać taką prowizję, ale zostało to uregulowane prawnie w ustawie o kredycie hipotecznym. Zgodnie z nią:

  • Bank może pobierać prowizję od wcześniejszej spłaty, ale tylko w ciągu pierwszych 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy kredytu (to dlatego w naszych wyliczeniach przyjąłem nadpłatę w 37. miesiącu)
  • Kwota tej prowizji nie może przekraczać rocznych odsetek od nadpłacanej kwoty kredytu i maksymalnie może wynieść 3% tej kwoty. Czyli jeśli oprocentowanie naszego kredytu jest wyższe niż 3% rocznie, to i tak maksymalna prowizja wyniesie 3% nadpłacanej kwoty.

Ale uwaga! W tym przypadku również warto wszystko przeliczyć, bo może się okazać, że i tak będzie się to nam opłacać. I to pomimo prowizji banku.

Załóżmy, że chcemy jednak wcześniej niż przed upływem 36 miesięcy nadpłacić nasz kredyt kwotą 50.000 zł a bank pobierze prowizję 2,25%, bo takie jest roczne oprocentowanie naszego kredytu hipotecznego.

50.000 zł – 2,25% = 48.875 zł

50.000 zł – 48.875 zł = 1.125 zł

48.875 zł x 2,25% = 1.099,69 zł

Przy takich parametrach zyskamy więc tylko 25,31 zł (1.125 zł – 1.099,69 zł). Co powoduje, że nadpłacanie kredytu hipotecznego jest właściwie nieopłacalne.

Co by się musiało zmienić, żebyśmy lepiej na tym wyszli? Oprocentowanie kredytu musiałoby być wyższe. Przykładowo, jeśli wynosiłoby 5% wyliczenia byłyby następujące:

50.000 zł – 3,00% (maksymalna prowizja) = 48.500 zł

50.000 zł – 48.500 zł = 1.500 zł

48.500 zł x 4,00% = 2.452 zł

2.452 zł – 1.500 zł = 952 zł = 1,90% zysku z 50.000 zł

Nadpłata kredytu hipotecznego w praktyce

Na koniec praktyczna uwaga, o której należy pamiętać. Nie można tak po prostu przelać danej sumy pieniędzy na wskazany do kredytu rachunek bankowy. Te pieniądze automatycznie nie zostaną przekazane na nadpłatę naszego zobowiązania. Jeśli więc chcemy nadpłacić kredyt hipoteczny musimy odpowiednio poinformować bank. W większości przypadków można to zrobić na stronie internetowej banku bez konieczności wizyty w oddziale. Musimy po prostu wybrać odpowiednią dyspozycję.

P.S. Powyższe rozważania dotyczą nieruchomości kupionej na własne potrzeby. Jeśli jest to przykładowo mieszkanie kupione inwestycyjnie pod wynajem to sprawa wygląda inaczej. Dlaczego? Bo w przypadku nieruchomości, które mają generować nam dochód kredyt hipoteczny może nam pozwolić na uzyskanie wyższej stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału. Jeśli chcesz wiedzieć więcej to zapraszam do artykułu Jak wykorzystać dźwignię finansową inwestując w nieruchomości?

 

 

Podobał Ci się ten artykuł? Uważasz, że jest wartościowy i komuś jeszcze może się przydać? Udostępnij go proszę ? 

Proponowane wpisy

Zostaw komentarz

.

ARCHIWUM