Odrolnienie działki pod budowę domu

0

Działki rolne są wielokrotnie tańsze od działek budowlanych. Niższe koszty zakupu zachęcają do kupna takiej działki z zamiarem wybudowania na niej domu.  Może się to okazać dobrym pomysłem. Pod warunkiem jednak, że nie przerażają nas procedury związane z tzw. odrolnieniem działki. Na czym więc polega odrolnienie działki? Ile czasu zajmuje i jaki jest jego koszt? Oraz czy zawsze jest to możliwe? Na te –  i inne pytania – związane z odrolnieniem działki odpowiada Grzegorz Kania – Partner w Big Property. Zapraszam! 

 

Grzegorz, bardzo dziękuję, że zgodziłeś się podzielić swoją wiedzą z Czytelnikami nieruchomosciwpraktyce.com. Cieszę się tym bardziej, że dostaję zapytania o temat odrolnienia działki z prośbą o wyjaśnienie na czym to polega i z czym się wiąże. Dlatego postawmy się w roli Czytelnika i wyobraźmy sobie taką sytuację: jestem osobą prywatną, niebędącą rolnikiem. Poszukuję działki pod budowę domu jednorodzinnego. I widzę ogłoszenie pod tytułem: „Sprzedam działkę z możliwością odrolnienia”. Lokalizacja mi odpowiada, działka ma 1500 m2 powierzchni, więc spokojnie postawię na niej mój wymarzony dom. No i cena jest niska w porównaniu do innych działek pod budowę domów. Ale co oznacza termin „odrolnienie”?

Zgadza się, często można spotkać ogłoszenie gdzie sprzedający ma do zaoferowania działkę rolną, która jest w znacznie niższej cenie w porównaniu do działek budowlanych w danej okolicy. Tego typu zakup może być tym bardziej interesujący ze względu na fakt, że w Polsce każdy może kupić ziemię rolną o powierzchni do 1 ha bez konieczności uzyskiwania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Niemniej nie od razu można na takiej ziemi rozpocząć budowę domu (pomijając temat uzbrojenia terenu). Najpierw trzeba zmienić sposób przeznaczenia danej działki z rolnej na budowlaną, co potocznie nazywa się „odrolnieniem”.

Na czym więc polega odrolnienie działki?

Sam proces odrolnienia składa się z dwóch etapów:

  • Odrolnienie działki
  • Wyłączenie z produkcji rolnej

Niestety nigdy nie ma pewności, że wniosek o odrolnienie zostanie rozpatrzony pozytywnie, gdyż wymaga on zgody odpowiedniego organu. W niektórych przypadkach jest potrzebna nawet zgoda ministra rolnictwa.

Rozumiem. Decydując się za taki zakup ponosimy więc pewne ryzyko. Czy odrolnienie jest możliwe niezależnie od tego jaką klasę ma dany grunt? Działki rolne mają przecież różne klasy.

Przeprowadzenie odrolnienia jest możliwe w przypadku każdej klasy gleby. W przypadku klas I-III wymaga ona zgody odpowiedniego ministra, a wniosek w naszym imieniu składa odpowiedni wójt. Jest to proces znacznie dłuższy i niestety obarczony podwyższonym ryzykiem odmowy.

Dla gruntów klasy I-III istnieje też przyśpieszona procedura niewymagająca zgody ministra. Zgodę na odrolnienie wydają władze gminne jeśli są spełnione łącznie następujące warunki:

  • co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy,
  • położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej,
  • położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej,
  • ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość czy stanowią kilka odrębnych części.

Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku klas IV-VI oraz nieużytków. W tym przypadku wystarczy uzyskać wyłącznie zgodę danej gminy.

A czy jest jakaś różnica jeśli działka, którą chciałbym odrolnić położona jest w granicach administracyjnych miasta a jeśli jest poza nimi czyli na wsi?

Wszystkie działki rolne znajdujące się w granicach administracyjnych miasta są na mocy art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 3 lutego 1995 roku (Dz. U. 1995 nr 16 poz. 78) odrolnione. Należy pamiętać, że nie oznacza to, że zostały wyłączone z produkcji rolnej i można cokolwiek na nich budować.

Natomiast wszystkie działki poza granicami miast wymagają przejścia procesu odrolnienia.

Przejdźmy teraz do praktycznych kwestii. Z tego co wiem, to nie ma żadnych odgórnych regulacji, dotyczących tego jak powinien wyglądać wniosek o odrolnienie działki. Czy możesz powiedzieć, co się powinno w nim znaleźć?

Zgadza się. Nie istnieje jeden uniwersalny wzór wniosku o odrolnienie. Taki wniosek, oprócz danych wnioskodawcy oraz danych działki, wymaga głównie mocnego uzasadnienia dlaczego dany grunt powinien zostać odrolniony i pod jakie budownictwo chcemy go przeznaczyć.

We wniosku można wskazać np. niską przydatność danego terenu do produkcji rolnej ze względu na słabą klasę gleby, nieużytki.

Przeznaczenie działki określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Powiedz proszę, co w sytuacji gdy chcemy odrolnić działkę, która nie jest objęta MPZP?

Jeśli chcemy odrolnić działkę, która nie ma na niej uchwalonego MPZP, wówczas wraz z wnioskiem o odrolnienie musimy wystąpić do wójta gminy o wydanie warunków zabudowy.

Wniosek o wydanie warunków zabudowy musi m.in. zawierać:

– dane identyfikacyjne wnioskodawcy

– dane identyfikacyjne planowanej budowy

– szczegółowe informacje na temat planowanego domu, dane techniczne, informacje na temat sposobu ogrzewania, instalacji wodno-kanalizacyjnej, zapotrzebowania na media.

Bardzo często na stronach poszczególnych gmin widnieją gotowe formularze do pobrania.

Jeśli ktoś  chciałby się dowiedzieć więcej na temat decyzji o warunkach zabudowy to zachęcam do kliknięcia w ten link. Wracając do tematu odrolnienia to – tak jak powiedziałeś –  składa się on z dwóch etapów: odrolnienia i wyłączenia z produkcji rolnej. Rozumiem więc, że samo odrolnienie działki nie pozwala mi na rozpoczęcie budowy mojego domu? Wymagane jest jeszcze wyłączenie z produkcji rolnej, tak?

Zgadza się. Samo odrolnienie jest pierwszym etapem. Kolejnym jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Kto więc wydaje decyzję zezwalającą na takie wyłączenie i czy jest ona wymagana dla każdego rodzaju (klasy) gruntu?

Taką zgodę wydaje starostwo właściwe ze względu na położenie działki. Uzyskanie pozwolenia na wyłączenie z produkcji rolnej jest konieczne jeśli:

  • dotyczy użytków wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb,  
  • dotyczy użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego,
  • także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (np. pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych)

Wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, nie można więc otrzymać decyzji odmownej. Natomiast użytki rolne klasy IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego w ogóle takiego wyłączenia nie wymagają.

Czy jest jakiś wzór wniosku o wydanie takiej decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej? Co powinien zawierać?

Podobnie jak w przypadku odrolnienia tak i tu starostwa na swoich stronach umożliwiają pobranie stosownego wniosku.

Wniosek powinien jednak zawierać:

  • dane wnioskodawcy
  • oznaczenie gruntu objętego wnioskiem
  • uzasadnienie wyłączenia (najczęściej wystarczy zaznaczyć jeden z powodów)
  • informacje czy dany teren jest objęty MPZP
  • informacje czy dany teren objęty jest decyzja o warunkach zabudowy

Do wniosku musimy dołączyć:

  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu jeśli jest wydana
  • akt własności gruntu
  • plan zagospodarowania działki oraz mapę do celów projektowych obejmujące wszystkie planowane budowy z wyraźnym ich zaznaczeniem.

Na koniec najważniejsze pytanie: ile kosztuje odrolnienie działki?

O ile samo odrolnienie wiąże się wyłącznie z opłatą za złożenie wniosku o tyle proces wyłączenia z produkcji rolnej może się wiązać z dużymi kosztami.

Koszt wyłączenia działki z produkcji rolnej uzależniony jest od klasy gleby i może wynieść od 437.175 PLN za 1 ha klasy I do 87.435 PLN za glebę klasy VI.

Co istotne od tej kwoty należy odjąć koszt ziemi, ustalony według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. Dzięki temu możliwe są przypadki gdzie nie będzie konieczności uiszczenia opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej. Aczkolwiek przeważnie tyczy się to gleby klasy IV i gorszej.

Kolejnym kosztem jest opłata roczna na użytkowanie gruntu w sposób inny niż rolny. Uiszcza się ją przez okres 10 lat w wysokości 10% należności. Przykładowo, dla działki o powierzchni 2000 m2 i klasie gleby IVa opłata roczna będzie wynosiła 3.060,23 PLN przez okres 10 lat.

Powyższe wyliczenie uwzględnia wyłączenie, na mocy której nie trzeba płacić opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej pod budownictwo jednorodzinne terenu o powierzchni 0,05 ha (500 m2).

Czy Twoim zdaniem, jako eksperta, gra jest warta świeczki? A jeśli tak, to w jakich przypadkach?

Uważam, że temat jest godny uwagi zwłaszcza jeśli jesteśmy zainteresowani działką z klasą gleby IVa lub gorszą. Poza tym dość często poza miastami działki budowlane są ciężko osiągalne. Nie bez znaczenia są również koszty. Niejednokrotnie cały proces odrolnienia okazuje się tańszy niż kupno działki w pełni budowlanej. Więc jeśli kupujący dysponuje czasem to kupno ziemi rolnej może być ciekawą alternatywą.

Grzegorz serdecznie Ci dziękuję za rozmowę. Wydaje mi się, że wyjaśniłeś wiele kwestii związanych z odrolnieniem działki. Nie jest to jednak łatwy temat. Jeśli więc ktoś z Czytelników bloga chciałby sprzedać bądź kupić działkę rolną pod budowę domu to zachęcam do kontaktu i skorzystania z wiedzy Grzegorza (kania@bigproperty.pl).

 

 

 

 

 

 

Proponowane wpisy

Zostaw komentarz

.

ARCHIWUM