Kim jest rzeczoznawca majątkowy?

0

Dziś wyjaśniam kim jest rzeczoznawca majątkowy, czym dokładnie się zajmuje i do czego może być nam potrzebny. Zapraszam do lektury!

Rzeczoznawca majątkowy – kto to jest?

Z rynkiem nieruchomości kojarzymy przede wszystkim pośredników i zarządców nieruchomości. Ci pierwsi pośredniczą w transakcjach sprzedaży bądź najmu nieruchomości. Ci drudzy z kolei – jak sama nazwa wskazuje – dbają o prawidłowe zarządzanie (m.in. techniczne czy finansowe) powierzonej im przez właściciela nieruchomości.

Wiele osób nie wie jednak, kim jest i czym dokładnie zajmuje się rzeczoznawca majątkowy. Nie dziwi mnie to, bo nazwa tego zawodu nie kojarzy się tak jednoznacznie z nieruchomościami jak pośrednik czy zarządca. Nie jest też tak popularny zawód, bo pośrednikiem czy zarządcą może zostać właściwie każdy. Natomiast, żeby zostać rzeczoznawcą trzeba spełnić szereg wymogów. Ale o tym później. Najpierw spróbujmy w jak najprostszy sposób odpowiedzieć na pytanie: kim jest rzeczoznawca majątkowy? Wydaje mi się, że najlepiej będzie kojarzyć rzeczoznawcę majątkowego z pytaniem, ile jest warta dana nieruchomość. Bo rzeczoznawcy majątkowi to osoby zajmujące się właśnie określaniem wartości nieruchomości.

Co to jest wartość nieruchomości?

Tutaj należałoby wyjaśnić pojęcie wartości nieruchomości. Przepisy prawa wyróżniają kilka rodzajów wartości nieruchomości. Jest np. wartość rynkowa, wartość odtworzeniowa czy wartość indywidualna (inwestycyjna). Na potrzeby naszego artykuły skupmy się na tej najbardziej popularnej czyli wartości rynkowej nieruchomości. Przykładowo mamy mieszkanie albo działkę z domem i chcemy wiedzieć ile jest warta nasza nieruchomość. Możemy oczywiście przejrzeć portale z ogłoszeniami i sprawdzić za ile wystawione są podobne nieruchomości w okolicy. W tej sposób poznamy jednak wartość ofertową nieruchomości. Nie będziemy wiedzieć za ile de facto sprzedały się nieruchomości podobne do naszej. Czyli nie poznamy wartości rynkowej. W tym pomoże nam rzeczoznawca majątkowy. Ma on bowiem dostęp aktów notarialnych nieruchomości, które się sprzedały. Znajdują się w starostwie powiatowym, bo każdy notariusz, sporządzający akt notarialny sprzedaży nieruchomości, ma obowiązek przesłać tam taki akt.

Na podstawie informacji z aktów notarialnych oraz tych zdobytych z innych dokumentów jak np. wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów czy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (o którym pisałem tutaj), a także oględzin wycenianej nieruchomości oraz celu wyceny rzeczoznawca podejmuje decyzję, w jaki sposób należy dokonać wyceny (jakiego użyć podejścia, metody i techniki).

Efektem jego pracy najczęściej jest operat szacunkowy.

Co to jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Ma charakter dokumentu urzędowego. Osoba, która się pod nim podpisuje, odpowiada prawnie za treść sporządzonego opracowania. To odróżnia operat szacunkowy od nieformalnych opinii o wartości danej nieruchomości. Celem operatu szacunkowego jest przede wszystkim określenie wartości konkretnej nieruchomości. Przepisy prawa ściśle regulują, co powinien zawierać operat szacunkowy.

W operacie szacunkowym mieszkania czy domu znajdziemy następujące informacje:

  • przedmiot i zakres wyceny,
  • cel wyceny nieruchomości (operat szacunkowy może być wykorzystywany tylko do celu, dla którego został stworzony)
  • dane o nieruchomości (rodzaj, numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, miejscowy plan zagospodarowania terenu)
  • daty określenia wartości nieruchomości (data sporządzenia wyceny, dokonania oględzin nieruchomości, data określenia wartości nieruchomości oraz data określenia stanu nieruchomości)
  • opis stanu i przeznaczenia nieruchomości (szczegółowa charakterystyka nieruchomości i jej stanu prawnego i faktycznego oraz przeznaczenia, a także adres i dane właściciela),
  • analiza i charakterystyka rynku nieruchomości (podanie cen transakcyjnych oraz określenie popytu i podany na danym obszarze)
  • informacja o metodyce i technikach stosowanych przy opracowaniu wyceny
  • obliczenia wartości nieruchomości
  • wycena wraz z uzasadnieniem

Do operatu szacunkowego powinny zostać dołączone dokumenty w nim wymienione, np. z księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów i miejscowego planu zagospodarowania czy wyrysu z mapy ewidencyjnej.

Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące np. rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku, efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju czy wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości. Niemniej jednak najczęściej potrzebujemy właśnie operatu szacunkowego.

Do czego potrzebna nam wycena nieruchomości?

Przeciętny Kowalski dowiaduje się o konieczności sporządzenia operatu szacunkowego najczęściej w sytuacji, gdy chce kupić nieruchomość na kredyt. Wbrew pozorom operat szacunkowy nie jest nam potrzebny jedynie w sytuacji gdy kupujemy czy sprzedajemy nieruchomość. Operat szacunkowy sporządzany jest we wszelkich sytuacjach, kiedy potrzebna jest znajomość wartości nieruchomości. Przykładowo może być potrzebny w postępowaniu spadkowym, gdy odziedziczyliśmy nieruchomość lub nieruchomości i konieczne jest poznanie ich wartości, żeby porozumieć się z innymi spadkobiercami. Operat szacunkowy może być też niezbędny podczas podziału majątku np. podczas rozwodu. Albo podczas zamiany nieruchomości czy wniesienia jej jako wkładu niepieniężnego do spółki. Operat szacunkowy sporządzany jest również gdy prowadzona jest egzekucja komornicza albo gdy ustalana jest wysokość opłat czy podatków związanych z wartością nieruchomości (np. opłaty adiacenckiej i renty planistycznej, o których pisałem tutaj i tutaj).

Dlatego rzeczoznawcy majątkowi pracują też na zlecenie sądów (jako biegli sądowi), komorników czy urzędów.

Kto może zostać rzeczoznawcą majątkowym?

Jak już pisałem, żeby zostać rzeczoznawcą majątkowym i mieć państwowe uprawnienia w zakresie szacowanie wartości nieruchomości trzeba spełnić szereg wymogów.

Zgodnie z przepisami uprawnienie do wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego może uzyskać osoba, która:

  • ma wyższe wykształcenie
  • ma pełną zdolność do czynności prawnych i nie była karana za przestępstwo (przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, przeciwko wiarygodności dokumentów, przeciwko mieniu, przeciwko obrotowi gospodarczemu, przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi, skarbowe)
  • ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości
  • odbyła praktykę w zakresie wyceny nieruchomości lub posiada doświadczenie zawodowe na stanowisku związanym z wyceną nieruchomości
  • przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym zdała egzamin

Jak wygląda egzamin? Pierwszym etapem jest test wielokrotnego wyboru z zakresu zagadnień prawnych, ekonomicznych i technicznych, związanych z rynkiem i wyceną nieruchomości. Trwa 90 minut i składa się z 90 pytań. Do zdania testu konieczne jest uzyskanie co najmniej 65 punktów. Po zaliczeniu części pisemnej, kandydat przystępuje do części ustnej egzaminu. Tam przed komisją (w zależności od wyboru) opisuje procedury wycen bądź broni operatów szacunkowych, które wykonywał w trakcie praktyk zawodowych.

Zostanie rzeczoznawcą majątkowym nie jest więc proste. Wiem coś o tym, bo nim jestem ? 

 

 

Podobał Ci się ten artykuł? Uważasz, że jest wartościowy i komuś jeszcze może się przydać? Udostępnij go proszę ? 

 

Proponowane wpisy

Zostaw komentarz

.

ARCHIWUM