Zamiana nieruchomości – na czym polega i czy warto?

0

Dziś temat mniej popularny, a mianowicie zamiana nieruchomości. Jeśli chcesz wiedzieć na czym polega i jak się ją przeprowadza to zapraszam do lektury. Z artykułu dowiesz się też o możliwych korzyściach i kosztach tej formy transakcji.

Na czym polega zamiana nieruchomości?

Sama zamiana została uregulowana w kodeksie cywilnym. Art. 603 mówi, że przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Przedmiotem umowy zamiany mogą też być nieruchomości. Czyli np. mieszkanie, lokal użytkowy, dom czy działka. Zamienić można także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy prawo użytkowania wieczystego.

Jaki jest sens zamiany nieruchomości? Ideę najłatwiej będzie zobrazować posługując się przykładem. Marek i Magda są małżeństwem. Są właścicielami nowego, dwupokojowego mieszkania. Wkrótce ma się im urodzić drugie dziecko. Boją się, że ich dotychczasowe mieszkanie okaże się za małe dla czteroosobowej rodziny. Jednocześnie niedawno Markowi zmarł tata. W związku z tym, mama Marka mieszka teraz sama w trzypokojowym mieszkaniu w wielkiej płycie. Tak duży metraż nie jest jej potrzebny. Dodatkowo, boi się czy będzie w stanie sama je utrzymać. Dlatego – razem z Markiem i Magdą – doszli do wniosku, że najkorzystniej będzie zamienić  się mieszkaniami. Oba mieszkania są podobnej wartości. Marek z Magdą zyskają przestrzeń. A mama Marka pozbędzie się zbędnych metrów kwadratowych, które tylko generują koszty.

To oczywiście tylko jeden z możliwych powodów zamiany nieruchomości, ale brzmi sensownie, prawda? A to jeszcze nie wszystko. Przyjrzyjmy się potencjalnym oszczędnościom samej transakcji.

Zamiana nieruchomości – koszty

Do umowy zamiany stosuje odpowiednio przepisy o sprzedaży. A jednym z podstawowych przepisów dotyczących sprzedaży jest przepis mówiący o tym, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 kc). Czyli będzie trzeba zapłacić taksę notarialną. Ponadto, każdy kto przeczytał mój artykuł pt. Dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania wie także, że koniecznie będzie również zapłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz opłat wieczystoksięgowych.

Ale uwaga! Przy umowie zamiany możemy liczyć na pewne oszczędności niż gdybyśmy normalnie kupowali nieruchomość. Jakie? O tym za moment. Najpierw potrzebujemy znać orientacyjną wartość mieszkania Marka i Magdy oraz mieszkania mamy Marka. Załóżmy, że to pierwsze jest warte 550.000 zł, a to drugie 600.000 zł.

Taksa notarialna

Przy umowie zamiany będziemy tu mieć do czynienia z jedną czynnością i jednym aktem notarialnym. Co za tym idzie naliczona zostanie jedna taksa notarialna, od wartości jednej nieruchomości. Której? Tej droższej, czyli od mieszkania mamy Marka.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Sporo uda się też zaoszczędzić na podatku od czynności cywilnoprawnych. Jako że mamy do czynienia z lokalami mieszkalnymi zastosowanie będzie miał art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, który mówi że podstawą opodatkowania przy umowie zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali. Czyli gdyby ktoś chciał kupić mieszkanie o wartości 600.000 zł zapłaci PCC w wysokości 12.000 zł. Natomiast w przypadku zamiany byłoby to tylko 1000 zł (600.000 zł – 550.000 zł = 50.000 zł; 50.000 zł x 2% = 1.000 zł). Dodatkowo, w opisywanym przykładzie w ogóle nie trzeba płacić PCC. Dlaczego? Bo zamieniający się należą do tzw. I grupy podatkowej, która – zgodnie z art. 9 pkt 5 ustawy o PCC – jest z tego obowiązku zwolniona. O tym, kto należy do pierwszej grupy podatkowej według ustawy o podatku od spadków i darowizn przeczytasz tutaj.

Opłaty wieczystoksięgowe

Opłaty wieczystoksięgowe pozostaną takie same, bo w obu księgach wieczystych będzie trzeba zmienić właścicieli. Dla przypomnienia, od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności pobiera się opłatę stałą w wysokości 200 zł (lub 150 zł, gdy wpis dotyczy prawa własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha).

Zamiana nieruchomości a podatek dochodowy

Sporo pytań i wątpliwości budzi kwestia podatku dochodowego przy zamianie nieruchomości. W tym miejscu warto przypomnieć to, co już napisałem wyżej. Do umowy zamiany stosuje odpowiednio przepisy o sprzedaży. Podatek dochodowy będzie więc płatny tak samo, jak w przypadku gdybyśmy sprzedawali nieruchomość.  Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi, że źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Czyli kluczowy jest moment nabycia nieruchomości (lub udziału).

Łatwiej to będzie wyjaśnić, jeśli odpowiemy na pytanie: czy Marek i Magda oraz mama Marka będą musieli zapłacić podatek dochodowy przy zamianie nieruchomości?

Mieszkanie Marka i Magdy jest nowe. Kupili je 2 lata temu. Teraz – w wyniku zamiany – „zbywają” je na rzecz mamy Marka. W związku z tym, nie minęło 5 lat od czasu, kiedy stali się jego właścicielami. Tym samym, będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego.  Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne). Dodatkowo, kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, która została nabyta w drodze zamiany, będzie wartość nieruchomości, przekazanej w zamian (ustalona na dzień zamiany).

Przyjrzyjmy się teraz sytuacji mamy Marka. Jej mieszkanie jest z wielkiej płyty. Mama Marka, wraz z jego tatą, stali się jego właścicielami w 1992 r. Każde z nich miało ½ udziału w prawie własności. Pamiętajmy jednak, że tata Marka zmarł rok temu. W testamencie zapisał wszystko swojej żonie.

W przypadku nabycia nieruchomości do majątku wspólnego małżonków, a następnie śmierci jednego z nich i nabycia w drodze dziedziczenia przez drugiego małżonka udziału w nieruchomości (ponad własny udział) datą nabycia nieruchomości w drodze spadku po małżonku jest dzień nabycia nieruchomości do majątku wspólnego małżonków. Mama Marka nie będzie więc musiała płacić podatku dochodowego.

Podsumowanie

Zamiana nieruchomości ma swoje plusy. Po pierwsze, może to być szansa na rozwiązanie trudnej sytuacji życiowej. Po drugie, sama transakcja jest szybka. Zazwyczaj, aby sprzedać swoją nieruchomość i nabyć nową potrzeba trochę czasu. W przypadku zamiany temat załatwiamy jednym aktem notarialnym. Nie bez znaczenia są też oszczędności w postaci kosztów notarialnych i PCC (biorąc pod uwagę, że w większości przypadków przedmiotem umowy zamiany nieruchomości są lokale mieszkalne i to właśnie w ich przypadku możemy liczyć największe oszczędności).

Trochę skomplikowaną kwestią jest ewentualny podatek dochodowy. Warto więc przed zamianą nieruchomości udać się doradcy podatkowego z prośbą o poradę czy przysługuje nam zwolnienie. A jeśli nie – to w jakiej wysokości zapłacimy podatek. Natomiast o wszystkie dokumenty potrzebne do transakcji należy zapytać notariusza, który będzie sporządzać akt notarialny.

 

Podobał Ci się ten artykuł? Uważasz, że jest wartościowy i komuś jeszcze może się przydać? Udostępnij go proszę ?

Proponowane wpisy

Zostaw komentarz

.

ARCHIWUM