Służebności – cz. 2 służebność gruntowa

0

Służebność gruntowa jest jednym z trzech (obok służebności osobistej i służebności przesyłu) rodzajów służebności. Jest prawem, na podstawie którego właściciel nieruchomości władnącej może m.in. korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Co to jednak oznacza w praktyce?

Co to jest służebność gruntowa?

Dziś drugi artykuł z cyklu o służebnościach. W pierwszym z nich wyjaśniałem czym w ogóle są służebności. Więc jeśli jeszcze nie widziałeś/aś tego wpisu, to serdecznie zapraszam do lektury ? 

A teraz do rzeczy – czym jest i na czym polega służebność gruntowa? Służebność gruntowa to instrument prawny, poprawiający sytuację właściciela nieruchomości, który nie może w pełni korzystać z prawa własności. Przedmiotem tej służebności – jak sama nazwa wskazuje – jest grunt. W myśl art. 285 kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. Celem służebności gruntowej jest zwiększenie użyteczności jednej nieruchomości zwanej władnącą poprzez ograniczenie zakresu lub sposobu korzystania z innej nieruchomości zwanej obciążoną. Przykład? Działka bez dostępu do drogi publicznej – może się zdarzyć tak, że działka nie ma dostępu do drogi publicznej (krajowej, wojewódzkiej, powiatowej lub gminnej), gdyż oddziela ją od niej inna działka (należąca do innego właściciela). Nie można więc do niej dojechać bez przejeżdżania przez inną działkę, należącą do kogoś innego. W takim wypadku – na mocy art. 145 kodeksu cywilnego – właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Jest to tylko jeden z rodzajów służebności gruntowej. Oprócz tego można wymienić: służebność przejścia, służebność czerpania ze studni, służebność okna lub furtki (czyli tzw. służebności czynne), a także np. służebność polegającą na zakazie sadzenia wysokich drzew, które ograniczą dostęp światła do działki sąsiada oraz rozbudowy budynku ponad określoną wysokość (służebności bierne). Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, aby podnosić użyteczność nieruchomości władnącej, ale jednocześnie bez zbędnej szkody dla nieruchomości obciążonej oraz zgodnie z zasadami współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych (art. 285 §2, art. 287 i art. 288 kc).

Jak powstaje służebność gruntowa?

Zgodnie z przepisami prawa służebność gruntowa może powstać:

  1. W drodze umowy
  2. Na skutek zasiedzenia
  3. Na podstawie orzeczenia sądu
  4. Na podstawie decyzji administracyjnej

Umowa

Tryb umowny jest to najczęstszy sposób powstania służebności (jak zresztą i innych ograniczonych praw rzeczowych). Umowa jest zawierana pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej a właścicielem nieruchomości władnącej, który nabywa prawo służebności. Strony określają w niej podstawowe kwestie, dotyczące służebności, m.in. zakres służebności oraz jej charakter (odpłatny bądź nie). Należy też zaznaczyć, że oświadczenie woli właściciela nieruchomości obciążonej powinno być złożone pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego, który to jest podstawą wpisu do księgi wieczystej (dział III).

Przy okazji przypominam cykl artykułów o księgach wieczystych ? 

Zasiedzenie

Służebność gruntowa może także powstać na skutek zasiedzenia, ale tylko w określonych przypadkach. Zgodnie z art. 292 kc służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Nabywa ją więc posiadacz służebności gruntowej, który faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności. W tym przypadku stosuje się odpowiednie przepisy prawa dotyczące nabycia własności przez zasiedzenie.

Orzeczenie sądu

Trzecim sposobem powstania służebności drogowej jest orzeczenie sądu. Najczęściej jest on stosowany przy ustanowieniu drogi koniecznej, przypadku gdy właściciele nie mogą się porozumieć. Cytując przepisy kodeksu cywilnego wprost:

Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przy czym, przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Powinno ono także uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (art. 145).

Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze (art. 151).

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi (Art. 212 §1).

Decyzja administracyjna

Służebność gruntowa może też powstać na podstawie decyzji wywłaszczeniowej. Tryb ten regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności (art. 120 ust. o gosp. nieruch.)

Wygaśnięcie służebności gruntowej

Służebność drogowa może wygasnąć:

  1. wskutek niewykonywania przez dziesięć lat (przy czym jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, ma to zastosowanie tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności);
  2. poprzez zrzeczenie się przez właściciela nieruchomości władnącej;
  3. za wynagrodzeniem, na wniosek właściciela nieruchomości obciążonej, gdy służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa;
  4. bez wynagrodzenia, na wniosek właściciela nieruchomości obciążonej, jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.

Na zakończenie warto dodać, że służebność gruntowa przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej. Jest więc związana z gruntem a nie z osobą właściciela nieruchomości.

 

 

Podobał Ci się ten artykuł? Uważasz, że jest wartościowy i komuś jeszcze może się przydać? Udostępnij go proszę ? 

Proponowane wpisy

Zostaw komentarz

.

ARCHIWUM