Służebności – cz.3. Służebność osobista

0

Służebność osobista należy – obok służebności gruntowej i służebności przesyłu – do zamkniętego katalogu ograniczonych praw rzeczowych. Służebność osobista różni się od służebności gruntowych przede wszystkim tym, że uprawnionym z tytułu służebności osobistej nie jest każdorazowy właściciel nieruchomości władnącej lecz imiennie oznaczona osoba fizyczna.

Co to jest służebność osobista?

Służebność osobista nie różni się specjalnie od służebności gruntowej, o której pisałem tutaj. Obie służebności polegają na ograniczeniu własności nieruchomości przez fakt, że osoba nie będąca właścicielem może z niej korzystać w określony sposób. W przypadku służebności gruntowej może to być na przykład służebność przejazdu. Jak to wygląda w praktyce? Są dwie działki. Jedna ma dostęp do drogi publicznej, a druga nie ma. Dlatego na tej drugiej jest ustanowiona służebność przejazdu przez tę pierwszą. Niezależnie od zmiany właściciela zarówno pierwszej jak i drugiej nieruchomości służebność ta pozostanie. Jest bowiem związana z nieruchomościami.

Natomiast podmiotem służebności osobistej może być tylko oznaczona osoba fizyczna (nie można ustanowić służebności osobistej na rzecz osoby prawnej). A podmiotem zobowiązanym z tytułu służebności jest natomiast każdorazowy właściciel nieruchomości obciążonej służebnością osobistą. Przykład? Służebność osobista mieszkania. Jan Kowalski ma prawo mieszkać w danym mieszkaniu pomimo tego, że nie jest ono jego własnością. Jeśli właściciel mieszkania by się zmienił, to Jan dalej ma prawo w nim mieszkań. Służebność osobista dotyczy co prawda konkretnej nieruchomości, ale jest związana z osobą – Janem Kowalskim.

Mam nadzieję, że to zrozumiałe ? Zainteresowanych zapraszam też do artykułu, w którym wyjaśniałem jaka w ogóle jest idea służebności.

Na czym polega służebność osobista?

Służebność osobista ma najczęściej postać służebności mieszkania, która uregulowana jest w art. 301-302 kodeksu cywilnego. Tego typu służebność jest bardzo często ustanawiana w związku z zawieraną przez strony umową darowizny nieruchomości, gdzie np. rodzice przekazują dziecku mieszkanie lub dom, a dziecko ustanawia na ich rzecz służebność mieszkania, aby zagwarantować im możliwość mieszkania w nim aż do śmierci. Przeważnie strony określają treść tego prawa w ten sposób, że uprawniony ma prawo do zajmowania jednego albo kilku pomieszczeń w mieszkaniu. Korzystanie z cudzej nieruchomości w postaci mieszkania w jej części rozszerzone jest o korzystanie z innych pomieszczeń i urządzeń wspólnych dla wszystkich mieszkańców budynku, jak np. strych, pralnia, piwnica, komórka czy klatka schodowa. Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonania oznacza się w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Przepisy kodeksu cywilnego przewidują dodatkowe uprawnienia osoby, na rzecz której ustanowiona zostaje służebność. W myśl art. 301 mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Może też przyjąć inne osoby, ale tylko wtedy gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Można się także umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Ale – co ważne – służebności osobistej nie można dziedziczyć. 

A propos dziedziczenia to przypominam mój cykl artykułów o dziedziczeniu nieruchomości ? 

A także najchętniej czytany do tej pory artykuł na blogu, w którym wyjaśniam krok po kroku Jak wypełnić druk SD-Z2 w momencie gdy odziedziczyliśmy nieruchomość.

Jak powstaje służebność osobista?

Służebność osobistą można ustanowić w drodze zawartej umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążanej a nabywcą służebności (w formie aktu notarialnego). Zakres służebności zależy od postanowień umownych. W wyjątkowych przypadkach – przewidzianych w przepisach szczególnych – służebność osobista może zostać ustanowiona także na podstawie orzeczenia sądowego lub w decyzji administracyjnej wydanej przez uprawniony organ. Wartym podkreślenia jest jednak fakt, że służebności osobistej (w tym służebności mieszkania) nie można nabyć w drodze zasiedzenia.

Wygaśnięcie służebności osobistej

Służebność osobista – z racji tego, że uprawnionym jest imiennie oznaczona osoba fizyczna – wygasa najpóźniej z chwilą śmierci tej osoby. Strony mogą się jednak umówić inaczej i na przykład określić, że służebność będzie trwała 10 czy 15 lat. W takim przypadku po prostu wygaśnie po tym okresie, bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności przez uprawnionego i właściciela nieruchomości obciążonej.

Warto też wspomnieć, że jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej (w tym służebności mieszkania) dopuszcza się rażących uchybień, przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Należy wystąpić wtedy do sądu z odpowiednim wnioskiem. Trzeba jednak pamiętać, że cytowany przepis używa pojęcia uchybień w liczbie mnogiej Co oznacza, że pojedyncze uchybienie nie może stanowić podstawy zamiany służebności na rentę nawet wówczas, gdy jest poważne, a nawet rażące.

Sprzedaż nieruchomości odciążonej służebnością osobistą

Sprzedaż nieruchomości obciążonej służebnością osobistą jest jak najbardziej możliwa. Właściciel może to zrobić w każdym czasie i nie potrzebuje do tego zgody osoby, na rzecz której została ona ustanowiona. Jednakże, kupujący jest zobowiązany do umożliwienia uprawnionemu korzystania z nieruchomości w sposób ustalony w ramach przynależnej mu służebności. Co oczywiste, nieruchomości obciążone służebnością zazwyczaj są tańsze niż normalnie. Nie można z nich bowiem korzystać w 100% samodzielnie.

Co do zasady służebności wpisuje się do księgi wieczystej, a konkretnie do działu III “Prawa, Roszczenia i Ograniczenia”. O tym czego dotyczy ten dział i co jeszcze możemy w nim znaleźć pisałem już tutaj. Dlatego bardzo ważne jest, żeby przed kupnem zapoznać się z księgą wieczystą i upewnić się, że nie ma tam „kwiatków” w postaci np. służebności.

 

Podobał Ci się ten artykuł? Uważasz, że jest wartościowy i komuś jeszcze może się przydać? Udostępnij go proszę ? 

Proponowane wpisy

Zostaw komentarz

.

ARCHIWUM