Jak znieść służebność osobistą mieszkania?

0

Chcesz wiedzieć jak znieść służebność osobistą mieszkania? Świetnie trafiłeś/aś ? Przeczytaj ten artykuł a dowiesz się o trzech najczęstszych sposobach na zniesienie służebności mieszkania.

Co to jest służebność osobista? – krótkie przypomnienie

O służebnościach pisałem już w poprzednich artykułach. Jeśli więc ktoś nie miał jeszcze okazji się z nimi zapoznać, to gorąco do tego zachęcam ?

Temat służebności osobistej szerzej omówiłem w trzecim artykule. Dlatego teraz tylko krótkie przypomnienie, co to jest. Służebność osobista ma najczęściej postać służebności mieszkania. Przeważnie strony określają treść tego prawa w ten sposób, że uprawniony ma prawo do zajmowania jednego albo kilku pomieszczeń w mieszkaniu, które nie jest jego własnością. Korzystanie z cudzej nieruchomości w postaci mieszkania w jej części rozszerzone jest o korzystanie z innych pomieszczeń i urządzeń wspólnych dla wszystkich mieszkańców budynku, jak np. strych, pralnia, piwnica, komórka czy klatka schodowa. Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonania oznacza się w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.

Co ważne, jeśli właściciel mieszkania by się zmienił, to osoba uprawniona dalej ma prawo w nim mieszkać (najczęściej aż do swojej śmierci). Służebność osobista dotyczy co prawda konkretnej nieruchomości, ale jest związana z daną osobą.

Informacji o służebności osobistej powinniśmy szukać w dziale III ksiąg wieczystych. Jeśli potrzebujesz pomocy z tym, jak czytać księgę wieczystą i dział III to znajdziesz ją w tym artykule.

Służebność osobista – z racji tego, że uprawnionym jest imiennie oznaczona osoba fizyczna – wygasa najpóźniej z chwilą śmierci tej osoby. Strony mogą się jednak umówić inaczej i na przykład określić, że służebność będzie trwała 10 czy 15 lat. W takim przypadku po prostu wygaśnie po tym okresie, bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności przez uprawnionego i właściciela nieruchomości obciążonej.

Jak znieść służebność osobistą mieszkania?

Jeśli ktoś nabędzie więc prawo własności nieruchomości (np. odziedziczy lub kupi) ze służebnością osobistą to musi się liczyć z tym, że nabędzie ją z lokatorem, który ma prawo tam mieszkać. Najczęściej aż do swojej śmierci. Wiadomo, że to znacząco utrudnia korzystanie z mieszkania przez nowego właściciela. Prawdopodobnie mało będzie też osób chętnych do odkupienia mieszkania. Dlatego jedna z Czytelniczek bloga zadała mi pytanie czy jest możliwe zniesienie służebności osobistej mieszkania i jeśli tak, to w jaki sposób. Stąd pomysł na ten artykuł ?

Odpowiadam więc: tak, zniesienie służebności osobistej jest możliwe, aczkolwiek dość trudne. Poniżej trzy najczęstsze sposoby na zniesienie służebności osobistej mieszkania.

Zniesienie służebności mieszkania w zamian za rentę

O tej możliwości mówi art. 303 kodeksu cywilnego.

Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

Jednak już w tym momencie widzimy tu pewien warunek, który wprowadził ustawodawca. Uprawniony musi dopuszczać się rażących uchybień w wykonywaniu swojego prawa. W jaki sposób? Chodzi o sytuacje, w których zdecydowanie wykracza poza zasady współżycia społecznego, naruszając w ten sposób mir domowy pozostałych domowników lub sąsiadów. Przykładem mogą chociażby alkoholowe libacje czy groźby karalne czy agresja. Co ważne, tego typu zachowania muszą mieć charakter powtarzających się. Jednorazowy wybryk nie wystarczy.

No i najważniejsze – uprawniony do służebności osobistej w takim przypadku i tak może liczyć na przyznanie renty. O wysokości renty orzeka sąd.

Zniesienie służebności mieszkania w związku ze zmianą stosunków

Jest to mechanizm wykorzystywany w służebnościach gruntowych. Aczkolwiek ma także zastosowanie w przypadku służebności osobistych. W tym służebności osobistych mieszkania. Co mówi kodeks cywilny?

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Co to jednak oznacza w praktyce? Kluczowa jak widać jest zmiana stosunków. Przy czym przepisy nie określają o jakie stosunki chodzi. Przyjmuje się, że będą to stosunki ekonomiczne, gospodarcze lub dotyczące samej nieruchomości, która została obciążona służebnością. Nie będą nimi jednak stosunki osobiste pomiędzy właścicielem nieruchomości a osobą uprawnioną. Czyli jeśli ich relacje się pogorszyły nie będzie podstaw do zniesienia służebności mieszkania.

Ten sposób zniesienia służebności mieszkania trzeba rozpatrywać indywidualnie. Dodatkowo, w tym przypadku zniesienie służebności mieszkania również wiąże się z zapłatą odpowiedniego wynagrodzenia uprawnionemu.

Zniesienie służebności mieszkania w razie utraty jej znaczenia

Wypada więc zadać pytanie: czy jest możliwe zniesienie służebności mieszkania bez konieczności wypłacania uprawnionemu renty lub wynagrodzenia? Zniesienie służebności osobistej bez wynagrodzenia może nastąpić tylko w takim przypadku, gdy utraciła ona dla uprawnionego wszelkie znaczenie. Ma to miejsce wtedy, gdy wszystkie przyczyny, jakie legły u podstaw ustanowienia służebności przestaną istnieć.

Jako przykład można by tutaj podać wyrok Sądu Rejonowego w Kamiennej Górze z dnia 20 lutego 2019 r. (I C 155/17), gdzie sąd zniósł bez wynagrodzenia dożywotnią i bezpłatną służebność osobistą mieszkania, obciążającą zabudowaną domem jednorodzinnym działkę. Uargumentował to tym, że centrum życiowym osoby uprawnionej do służebności pozostawała inna miejscowość, gdzie miała ona swoje mieszkanie oraz większość swoich rzeczy. Tam też kierowana była wszelka korespondencja. Dom, do którego przysługiwała jej służebność, spełniało dla niej funkcję letniskową. Pierwotnie była perspektywa zamieszkania tam na stare lata wraz z właścicielką mieszkania, która była jej siostrą. Jednak plany uległy zmianie ze względu na sytuację życiową siostry, która chciała sprzedać nieruchomość. To była przyczyna konfliktu między właścicielką a uprawnioną, która – jak sama przyznała – od tamtego czasu praktycznie już tam nie jeździła, a tym bardziej nie mieszkała i nie opiekowała się domem. Tym samym, służebność osobista utraciła dla niej wszelkie znaczenie. Przy czym, termin „znaczenie” należy odnosić nie do nieruchomości jako takiej, ale do umówionego i zwyczajowego zakresu służebności – jak stwierdził sąd.

Zrzeczenie się służebności mieszkania

Powyższe sposoby opisują sytuację, gdy właściciel nieruchomości i osoba uprawniona do służebności nie mogą dojść do porozumienia i konieczne jest pójście do sądu. Jednak przecież nie zawsze tak musi być. Warto więc rozważyć dobrowolne zrzeczenie się służebności mieszkania.

Jak to wygląda w praktyce? Uprawniony do służebności może jej się po prostu zrzec. Należy w takim wypadku udać się do notariusza. Uprawniony musi złożyć przed notariuszem oświadczenie woli o zrzeczeniu się służebności mieszkania. Notariusz sporządza z tej czynności akt notarialny, a następnie przekazuje go do odpowiedniego wydziału ksiąg wieczystych.

Służebność mieszkania powstaje zwykle na mocy umowy. Dlatego jej zrzeczenie się – jeśli strony są w tej kwestii zgodne – również odbywa się w ten sam sposób.

 

Podobał Ci się ten artykuł? Uważasz, że jest wartościowy i komuś jeszcze może się przydać? Udostępnij go proszę ? 

Proponowane wpisy

Zostaw komentarz

.

ARCHIWUM