Kupno nieruchomości przez cudzoziemca

0

W ostatnim czasie rośnie w Polsce liczba cudzoziemców. Duża część z nich chce zamieszkać w naszym kraju na stałe. I w związku z tym, chce kupić tu nieruchomość. Jak więc wygląda temat kupna nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce? Jakie warunki trzeba spełnić?

Kim jest cudzoziemiec?

Zacznijmy od podstaw. Czyli kogo należy rozumieć pod pojęciem „cudzoziemiec”? Z odpowiedzią przychodzi nam ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zgodnie z nią cudzoziemcem będzie:

  • osoba fizyczna, która nie posiada polskiego obywatelstwa;
  • osoba prawna, z siedzibą za granicą;
  • nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych wyżej, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
  • osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Polski, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione wyżej.

Jak więc widać temat nabywania nieruchomości przez cudzoziemców jest dość szeroki. Nie dotyczy bowiem tylko przysłowiowego Smitha, Mullera, Anderssona czy Iwanova, którzy chcieliby kupić w Polsce nieruchomość, ale także osób prawnych.

Kupno nieruchomości przez cudzoziemca – zezwolenie

W pierwszym zdaniu wspomnianej wyżej ustawy możemy przeczytać, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Co do zasady tak jest, ale wszystko zależy przede wszystkim od tego skąd pochodzi cudzoziemiec oraz jaką nieruchomość i gdzie chce kupić.

Zgodnie z przepisami każdy cudzoziemiec spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (obszar ten tworzą kraje Unii Europejskiej, Islandia, Liechtenstein i Norwegia) albo Szwajcarii, który zamierza kupić nieruchomość w Polsce powinien uzyskać wcześniej zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Nabycie nieruchomości bez tego zezwolenia jest bezwzględnie nieważne. Transakcja nie dochodzi po prostu do skutku.

Kupno nieruchomości przez cudzoziemca bez zezwolenia

Ustawa przewiduje jednak wyjątki, kiedy zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji nie będzie konieczne.

Przede wszystkim cudzoziemiec, który jest obywatelem lub przedsiębiorcą z siedzibą na terytorium jednego z państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Szwajcarii (niezależnie od pochodzenia kapitału) od 1 maja 2016 r. nie potrzebuje zezwolenia na nabycie jakiejkolwiek nieruchomości w Polsce (w tym również nieruchomości rolnych i leśnych).

Ponadto, zgodnie z ustawa zezwolenie nie będzie konieczne gdy cudzoziemiec chce nabyć:

  • samodzielny lokal mieszkalny – jest to lokal, który składa się z pokoi oraz pomieszczeń pomocniczych (np. kuchnia, łazienka) i zapewnia cudzoziemcowi odpowiednie warunki mieszkaniowe. Do takiego lokalu mogą też należeć m.in.: piwnica lub strych, nawet jeśli nie znajdują się bezpośrednio obok niego;
  • lokal lub udział w lokalu przeznaczonym na garaż – jeśli jako nabywca lub właściciel nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego chcesz mieć garaż, aby zapewnić sobie odpowiednie warunki mieszkaniowe;
  • nieruchomość – gdy cudzoziemiec mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE;
  • nieruchomości, które wejdą w skład wspólnoty majątkowej – tak dzieje się wtedy, gdy cudzoziemiec ma żonę lub męża z obywatelstwem polskim i mieszka w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE;
  • nieruchomość od osoby, która jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat i cudzoziemiec jest w dniu nabycia uprawniony do dziedziczenia po tej osobie (np. córka, syn lub wnuk nabywa nieruchomość od matki, ojca lub dziadków);
  • nieruchomość jako wierzyciel hipoteczny (bank) – gdy cudzoziemiec przejmuje nieruchomość na własność po nieudanej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.

Jest jednak jedno ALE. Zezwolenie na nabycie nieruchomości  we wskazanych wyżej przypadkach będzie konieczne, jeśli cudzoziemiec nabywa nieruchomości położone w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni większej niż 1 ha. Co do stref nadgranicznych to wbrew pozorom miejscowości, które są nimi objęte jest w Polsce całkiem sporo. Przykładowo: całe Trójmiasto (Gdańsk, Sopot, Gdynia), Zakopane, Szczecin czy Wodzisław Śląski.

Warunki wydania zezwolenia

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji udziela zezwolenia na podstawie złożonego wniosku, w którym należy udowodnić więzi z Polską.

Można wskazać:

  • polską narodowość lub pochodzenie,
  • małżonkę/małżonka będącymi polskimi obywatelami,
  • zezwolenie na pobyt: czasowy (nie dotyczy to zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi lub ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu cudzoziemca w Polsce), stały lub rezydenta długoterminowego UE,
  • członkostwo zarządu kontrolowanej spółki handlowej,
  • prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Dodatkowo, cudzoziemiec otrzyma zezwolenie, jeśli nabycie przez niego nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie będą sprzeciwiać się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.

Trzeba też pamiętać o jednej ważnej kwestii. Powierzchnia nabywanych przez cudzoziemców nieruchomości na potrzeby życiowe nie może przekraczać 0,5 ha.

Wniosek o wydanie zezwolenia krok po kroku

Uzyskanie zezwolenia składa się z kilku kroków, które pokrótce przedstawię. Zachęcam jednak do zapoznania się ze oficjalną rządową stroną, gdzie jest to wszystko wyjaśnione.

Krok 1 Wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości na terytorium Polski.

Co prawda nie ma jednego wzoru, ale warto skorzystać ze wspomnianej wcześniej strony, gdzie takowy wzór znajdziemy.

Do niego musimy dołączyć niezbędne dokumenty. Będą to przede wszystkim:

  • potwierdzenie tożsamości,
  • dla przedsiębiorców odpis z rejestru przedsiębiorców krajowy i zagraniczny,
  • odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
  • wypis z rejestru gruntów,
  • wyrys z mapy ewidencyjnej,
  • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca,
  • decyzja o warunkach zabudowy,
  • potwierdzenie więzi z Polską,
  • zaświadczenie o niezaleganiu w opłacaniu składek ZUS,
  • dowód opłaty skarbowej,
  • potwierdzenie źródła środków finansowych na zakup nieruchomości (wydruk z konta bankowego, zaświadczenie z banku o wysokości salda, umowa o pracę, PIT, umowa kredytu hipotecznego, promesa udzielenia kredytu, itp.).

Krok 2 Weryfikacja wniosku przez Ministerstwo

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji sprawdza wniosek pod kątem formalnym. Następnie występuje o opinię do Ministra Obrony Narodowej (MON). A jeśli wniosek dotyczy nieruchomości rolnej – poprosi o opinię Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Jeżeli wniosek zawiera braki formalne (np. nie dołączono potrzebnych dokumentów), to minister wzywa wnioskodawcę do poprawienia błędów. Na uzupełnienie braków jest co najmniej 7 dni. Jeśli błędy nie zostaną poprawione w wyznaczonym terminie, sprawa nie będzie dalej załatwiana.

Zanim minister udzieli zezwolenia, może zażądać dostarczenia dodatkowych dowodów i informacji.

Krok 3 Opiniowanie wniosku

Swój sprzeciw wobec wniosku może wnieść Minister Obrony Narodowej, a jeśli sprawa dotyczy nieruchomości rolnych – Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Jeśli nie zrobią tego w ciągu 14 dni, to Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji może dalej rozpatrywać wniosek.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że jeśli wymaga tego sytuacja Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji, na wniosek Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi, może wydłużyć termin zgłoszenia sprzeciwu. Taki termin może wydłużyć się do 2 miesięcy od dnia doręczenia wystąpienia. Jest to możliwe, gdy wniosek o jego przedłużenie złożą ministrowie, którzy mają prawo sprzeciwu.

Krak 4 Wydanie decyzji

Jeśli spełnione są wszystkie wymagania, wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie. Zezwolenie wydawane jest w formie decyzji administracyjnej. Co istotne, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji może w zezwoleniu określić specjalne warunki, które trzeba spełnić, aby móc nabyć nieruchomość.

Zezwolenie ważne jest przez 2 lata od dnia jego wydania.

Krok 5 Uzyskanie zaświadczenia o ostateczności/ prawomocności decyzji

Jeśli notariusz będzie wymagał ostatecznej lub prawomocnej decyzji Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, to trzeba będzie złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia potwierdzającego taką ostateczność lub prawomocność decyzji. Do wniosku należy załączyć potwierdzenie wniesienia opłaty skarbowej w wysokości 17 zł na rzecz Miasta Stołecznego Warszawy.

 

Podobał Ci się ten artykuł? Uważasz, że jest wartościowy i komuś jeszcze może się przydać? Udostępnij go proszę ? 

P.S. A jeśli nie jesteś cudzoziemcem a chcesz kupić w Polsce nieruchomość to serdecznie polecam mój wywiad, w którym podpytuję Pawła Grabowskiego z Big Property na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania ? 

 

Zostaw komentarz

.

ARCHIWUM