Czy opłaca się kupić mieszkanie na wynajem?

0

Rosnąca inflacja zżera nasze oszczędności. Ceny mieszkań są w dalszym ciągu wysokie. A kolejne podwyżki stóp procentowych powodują, że raty kredytów rosną. Jednocześnie od 2023 r. jedyną możliwą formą opodatkowania najmu będzie ryczałt. Wiele osób zastanawia się czy w takiej sytuacji opłaca się kupić mieszkanie na wynajem. Policzmy!

Kupno mieszkania na wynajem – główne kryteria

Rentowność najmu rozpatruje się biorąc pod uwagę przede wszystkim dwa główne kryteria: ilość pieniędzy, które musimy zainwestować vs. wysokość czynszu, który dostaniemy. W ten sposób jesteśmy w stanie uzyskać stopę zwrotu w zakładanym czasie. Jak to policzyć?

Mieszkanie na wynajem za gotówkę

Załóżmy scenariusz nr 1. Kupujemy mieszkanie za gotówkę. W tym przypadku do obliczenia opłacalności inwestycji (w skali roku) użyjemy wskaźnika ROI (ang. Return on Investment). Wzór wygląda tak:

ROI = roczny zysk z najmu / zainwestowane pieniądze x 100%

I teraz bardzo ważna rzecz. Żeby dobrze obliczyć ROI musimy przyjąć odpowiednie założenia – zarówno jeśli chodzi o zysk z najmu, jak i o zainwestowane pieniądze.

Roczny zysk z najmu

Co więc powinniśmy rozumieć pod pojęciem „roczny zysk z najmu”? W pierwszej kolejności musimy się zastanowić czy „roczny” powinien oznaczać 12-miesięczny. Zakładając, że mieszkanie na wynajem jest to nasza długoletnia inwestycja powinniśmy przewidzieć przestoje w najmie. Mogą być one spowodowane np. zmianą lokatorów i czasem potrzebnym na znalezienie następnych albo koniecznością przeprowadzenia remontu, podczas którego nasze mieszkanie nie będzie mogło być wynajmowane. Dlatego przyjmuje się bezpiecznie, aby przy obliczaniu opłacalności inwestycji przyjąć, że mieszkanie jest wynajęte przez 11 miesięcy w roku.

Z kolei co jest ważne przy określaniu zysku z najmu? Przede wszystkim musimy już na tym etapie pomyśleć o konstrukcji najmu. Tak, żeby struktura była następująca:

  • Czynsz dla nas
  • Czynsz do wspólnoty/spółdzielni
  • Media

Żeby łatwiej było zrozumieć posłużmy się przykładem i załóżmy, że czynsz dla nas to 3200 zł, czynsz do wspólnoty/spółdzielni to 600 zł, a media (prąd, woda, ogrzewanie) są rozliczane wg zużycia i łącznie wynoszą ok. 250 zł miesięcznie. Czyli standardowo powinniśmy dostawać przelew od najemcy na kwotę ok. 4050 zł.

Jednak w umowie musimy napisać, że czynsz dla nas to 3200 zł, ale czynsz do wspólnoty/spółdzielni i media również są po stronie najemcy z tym, że są pokrywane 1:1. W ten sposób, jeśli czynsz do wspólnoty/spółdzielni przykładowo wzrośnie lub jeśli najemca w danym miesiącu zużyje więcej wody lub prądu to również więcej zapłaci za mieszkanie. A my nie dostaniemy przelewu od najemcy na 4050 zł tylko przykładowo na 4200 zł.

Wracając do wyliczeń ROI czy w takim razie powinniśmy założyć 11 miesięcy x 4200 zł? Absolutnie nie! Nas interesuje tylko czynsz jaki płaci nam najemca. Czy powinniśmy więc założyć 11 miesięcy x 3200 zł? Też nie 😊 Dlaczego? Bo do wyliczeń ROI przyjmuje się to, co dostajemy „na rękę”. Czyli musimy pamiętać jeszcze o podatkach.

I teraz ważna rzecz. Do końca tego roku najem prywatny można rozliczać tak jak było do tej pory. Czyli albo ryczałtem albo na zasadach ogólnych. Pisałem o tym tutaj. Jednak od 2023 r. jedyną formą opodatkowania najmu będzie ryczał. Stawka podatku uzależniona jest od wysokości przychodów osiąganych z tytułu najmu i wynosi odpowiednio:

  • 8,5% dla przychodów nieprzekraczających kwoty 100 000 zł;
  • 12,5% dla przychodów stanowiących nadwyżkę ponad kwotę 100 000 zł.

Jeśli nasze przykładowe mieszkanie jest jedynym, które mamy to rocznie nie przekroczymy 100 000 zł, więc zapłacimy 8,5% podatku. W związku z tym miesięcznie będzie nam ono przynosiło 2929 zł dochodu.

Czyli nasz roczny zysk z najmu to 32 208 zł (2929 zł x 11 miesięcy). Czy tę kwotę powinniśmy przyjąć do obliczeń? Otóż też nie 😊 Bo raz na rok musimy nasze mieszkanie ubezpieczyć. Załóżmy, że kosztuje nas to 250 zł. Nie wolno też zapominać o podatku od nieruchomości, o którym pisałem tutaj i tutaj. Zakładając, że nasze mieszkanie ma 42 m2 rocznie będziemy płacić 37,38 zł.

Do obliczeń powinniśmy więc przyjąć 31 920,62 zł. Ufff, mamy to!

Suma zainwestowanych pieniędzy

A jak prawidłowo określić sumę zainwestowanych pieniędzy? Oczywiście będzie to kwota, jaką zapłaciliśmy za mieszkanie. Przykładowo załóżmy, że było to mieszkanie z rynku wtórnego i zapłaciliśmy za nie 550 000 zł. Ale to nie wszystko. Musimy jeszcze pamiętać o innych kosztach. Jakich?

  • związanych z ewentualnym remontem, umeblowaniem czy wyposażeniem mieszkania

Do naszych wyliczeń przyjmijmy, że te pierwsze to 14 000 zł. Remontu robić nie musieliśmy, ale na umeblowanie i wyposażenie mieszkania wydaliśmy 6 500 zł.

Czyli łącznie zainwestowaliśmy 570 500 zł.

Opłacalność inwestycji

Jak więc wygląda opłacalność naszej inwestycji? Policzmy!

31 920,62/570 500 x 100% = 5,60%

Rentowność inwestycji wynosi 5,60%.

Mieszkanie na wynajem na kredyt

Teraz sprawdźmy jak to będzie wyglądało, gdy założymy scenariusz nr 2. Tę samą nieruchomość kupimy na kredyt. W tym przypadku do obliczenia użyjemy wskaźnika ROE (ang. Return on Equity).

Obliczenie wskaźnika ROE będzie podobne jak w przypadku ROI. Z tą różnicą, że pod uwagę brane są tylko i wyłącznie zainwestowane przez nas pieniądze.

Wzór wygląda tak:

ROE = roczny zysk z najmu / zainwestowany kapitał x 100%

Roczny zysk z najmu

Jak prawidłowo obliczyć roczny zysk z najmu w przypadku kupna mieszkania na kredyt? Sam zysk z najmu liczymy tak samo. Będzie więc wynosił 31 920,62 zł. Ale musimy pamiętać, że będziemy mieli ratę kredytu do spłaty. Przy założeniu 20% wkładu własnego w naszym przypadku musielibyśmy wziąć kredyt na kwotę 440 000 zł. Aktualne oprocentowanie jest na poziomie 6,5%. Przy 30-letnim okresie kredytowania miesięczna rata takiego kredytu wyniosłaby 2781,10 zł (użyłem tego kalkulatora).

2929 zł – 2781,10 zł = 147,90 zł

147,90 zł x 11 miesięcy = 1626,90 zł

Wychodzi więc, że nasz roczny zysk z najmu to 1626,90 zł.

Zainwestowany kapitał

Jak obliczyć zainwestowany kapitał? Jako, że posiłkujemy się kredytem nie wykładamy całej sumy potrzebnej na zakup mieszkania a jedynie tyle, ile wynosi wkład własny. W naszym przypadku 20% od 550 000 zł to 110 000 zł. Do tego musimy dodać koszty dodatkowe przy zakupie mieszkania oraz umeblowanie i wyposażenie. Czyli łącznie nasz zainwestowany kapitał to 110 000 zł + 14 000 zł + 6 500 zł = 130 500 zł.

Opłacalność inwestycji

Jak więc wygląda opłacalność naszej inwestycji, w przypadku gdy kupujemy to mieszkanie na kredyt?

1626,90/130 500 x 100% = 1,25%

Wychodzi więc zdecydowanie gorzej niż gdybyśmy kupili to mieszkanie na wynajem za gotówkę. Tak jak pisałem wcześniej, rentowność najmu rozpatruje się biorąc pod uwagę przede wszystkim dwa główne kryteria: ilość pieniędzy, które musimy zainwestować vs. wysokość czynszu, który dostaniemy. W tym przypadku doszedł na jeszcze jeden kluczowy czynnik w postaci raty kredytu hipotecznego. Inwestujemy dużo mniej gotówki, ale musimy się liczyć w koniecznością spłacania kredytu. Im wyższa rata tym mniej nam zostaje w kieszeni z czynszu od najemcy.

Z ciekawości cofnijmy się do czasów, kiedy stopy procentowe były na rekordowo niskim poziomie. A co za tym idzie oprocentowanie kredytów również było bardzo niskie. Pisałem o tym tutaj. To był maj 2021, a więc niecały rok temu. Wtedy oprocentowanie kredytu było na poziomie 2,21%. Używając kalkulatora możemy policzyć, że wtedy rata kredytu za nasze przykładowe mieszkanie wynosiłaby 1672,92 zł.

A roczny zysk z najmu?

2929 zł – 1672,92 zł = 1256,08 zł

1256,08 zł x 11 miesięcy = 13 816,88 zł

13 816,88 zł – 250 zł (ubezpieczenie) – 37,38 zł (podatek od nieruchomości) = 13 529,50 zł

Policzmy więc opłacalność inwestycji.

13 529,50/130 500 x 100% = 10,37%

Niezła różnica, co? 😊

Czy opłaca się kupić mieszkanie na wynajem?

Przede wszystkim do inwestycji należy podchodzić z perspektywy liczb. To, że powszechnie mówi się, że mieszkania na wynajem są dobrą inwestycją wcale nie oznacza, że tak jest w każdym przypadku. Wszystko zależy od obliczeń. Warto więc podejść do nich realistycznie.

Po drugie, inwestycja w nieruchomości jest długoterminowa. Dlatego trzeba mieć świadomość wszystkich możliwych czynników, mogących mieć wpływ na jej opłacalność. Mam tu na myśli np.:

  • Spadki bądź wzrosty stawek czynszów (i cen mieszkań, gdybyśmy chcieli wyjść z inwestycji i sprzedać mieszkanie)
  • Dłuższe okresy pustostanów niż zakładaliśmy
  • Ewentualne wzrosty kosztów materiałów budowlanych czy robocizny, gdyby przyszło nam remontować mieszkanie
  • Zmiany podatkowe – zarówno te dotyczące rozliczania najmu, jak i podatku od nieruchomości
  • A także – przede wszystkim – wpływ kredytu hipotecznego na opłacalność najmu.

 

Podobał Ci się ten artykuł? Uważasz, że jest wartościowy i komuś jeszcze może się przydać? Udostępnij go proszę ? 

Proponowane wpisy

1 Response
  1. calipso

    Umknęło ci, że w przypadku kredytu w racie jest około 400 zł kapitału. Nie daje to cashflow ale jest zyskiem. Po uwzględnieniu tego daje to rentowność w kredycie 4,6%. Przy takim oprocentowaniu dalej gorzej niż przy gotówce ale już nie taka różnica.

Zostaw komentarz

.

ARCHIWUM