Zarządzanie najmem – jak zawrzeć polisę ubezpieczeniową?

0

Jakiś czas temu miałem przyjemność przeprowadzić wywiad o tym na co zwrócić uwagę ubezpieczając nieruchomość. Dziś idziemy krok dalej i rozważamy sytuację, gdy mam firmę, która zarządza najmem mieszkań. Nie mam ich na własność, ale na zlecenie właścicieli kompleksowo opiekuję się ich aktywami. Na moje pytania, jak zawrzeć w takim wypadku polisę ubezpieczeniową odpowiada Bolesław Kukałowicz – Partner Zarządzający w firmie Ubezpieczalnia.

 

Dziękuję serdecznie za chęć podzielenia się swoją wiedzą z Czytelnikami. Przejdźmy od razu do tematu naszej rozmowy. Załóżmy, że mam firmę zarządzającą w imieniu właścicieli najmem, która w swoim portfelu ma 10 mieszkań. Wynajmuję je na doby w sezonie, a po sezonie na dłuższy termin. Do moich obowiązków należy zarządzanie najmem, rozliczanie najemców, zarządzanie ekipami sprzątającymi i działania w sytuacjach kryzysowych, jak np. szkody.

Tutaj kluczowa jest polisa OC. Możemy zrobić polisę indywidualnie na każdą nieruchomość, ale możemy też zrobić polisę zbiorczą, gdzie będziemy mieli możliwość dodawania nowych nieruchomości, którymi będziemy zarządzać. Istotne jest jednak, żeby ta polisa OC była dobrze skonstruowana.

Dobrze, czyli jak?

Powinna być skonstruowana w ten sposób, że jeżeli cokolwiek się stanie np. będzie roszczenie do właściciela nieruchomości czy do mnie jako właściciela firmy zarządzającej tą nieruchomością – i to zarówno ze strony sąsiadów jak i najemców – to moja polisa OC będzie mnie chronić przed roszczeniami z każdej strony. To jest pierwsza najważniejsza rzecz.

Drugą rzeczą jest odpowiedź na pytanie kto tą nieruchomość i ruchomości ubezpiecza i kto jest za to odpowiedzialny. O tym powinniśmy pomyśleć już na etapie konstruowania postanowień umowy o zarządzanie.  Przykładowo, czy mury ubezpieczam ja czy właściciel? Powinien właściciel. Tak samo jak ruchomościami w środku. Ale tu powstaje ważne pytanie: czy właściciel ma to tak ubezpieczone, że może tam być prowadzona działalność gospodarcza? Bo de facto właściciel oddaje nam mieszkanie do zarządzania, ale my tam prowadzimy biznes. Czyli jak najemca zrzuci nam telewizor powieszony na ścianie, to kto za to odpowiada? Albo jak mieszkanie spłonie w pożarze? To jest rzecz, nad którą niestety nikt się specjalnie nie zastanawia, dopóki nie będzie dużej szkody.

A jak już taka szkoda zdarzy to co wtedy?

Wtedy warto mieć ekipę remontową, która szybko to mieszkanie wyremontuje i przywróci je „do pracy”. Poprzez szybkie zgłoszenie szkody, szybką wypłatę odszkodowania można ten proces usprawnić.

Czyli wniosek jest taki, że prowadząc firmę zajmującą się najmem powinienem jeszcze zweryfikować jak kwestia ubezpieczenia wygląda ze strony właściciela, żeby zadbać w ten sposób o swój biznes?

Dokładnie. Właściciel może mieć źle ubezpieczone mieszkanie, które wynajmuje nam do prowadzenia biznesu. Ono powinno być ubezpieczone pod prowadzenie tam działalności. A zazwyczaj tak nie jest. Ubezpieczenie wygląda tak, jakby po prostu ktoś tam mieszkał.

A jeśli tak się zdarzy i właściciel nie chce zmienić ubezpieczenia?

To musimy wziąć od niego oświadczenie, że jest świadomy, że w przypadku szkody odszkodowanie może nie być wypłacone. Warto mieć to zaznaczone w umowie, jaką podpisujemy z właścicielem mieszkania – że właściciel ma świadomość jakiego rodzaju działalność będzie prowadzona w jego mieszkaniu i ubezpieczy je zgodnie z tym faktem. Jeśli z jakiegoś powodu nie chce tego zrobić, to musi być świadomy ryzyka. Odpowiedzialność jest po stronie właściciela.

A my prowadząc firmę zajmującą się zarządzaniem najmem nie powinniśmy brać jej na siebie.

Zgadza się. Dlatego kluczowe jest dobre skonstruowanie umowy z właścicielem, które będzie obejmowanie również kwestie związane z ubezpieczeniem i odpowiedzialnością w przypadku szkody.

Dobrze by więc było, żebym jeszcze umowę o współpracy skonsultował z doradcą ubezpieczeniowym?

Tak. Warto po prostu, żeby ktoś kto się zna spojrzał na tę umowę pod kątem ubezpieczeniowym. I sprawdził, czy każda ze stron jest odpowiednio zabezpieczona. Tak naprawdę, gdy pojawia się szkoda, jest to później problem dla wszystkich.

Na co jeszcze powinienem zwrócić uwagę?

Jeśli jest firma zarządzająca najmem to – jak mówiłem – głównie na OC.

A jeśli jest właściciel, który ma 10 mieszkań na wynajem?

Bardzo podobnie. Ubezpieczamy pod działalność jako mienie firmowe. Więc pierwsza rzecz, o której musimy pamiętać, to żeby ubezpieczyć nieruchomości pod działalność gospodarczą, a nie jako zwykłe mieszkanie. Druga to OC. A trzecia rzecz (i to również tyczy się przypadków firm zarządzających najmem) to sytuacja gdy mieszkania są wynajmowane pracownikom. Wtedy mamy sytuację, gdy nieruchomości są wynajmowane innym firmom. I tu jest ważne, żeby wszystko było dobrze skonstruowane. Bo mamy kilka stron: właściciela, zarządcę, z który właściciel podpisał terminową umowę i firmę, która wynajmuje mieszkanie pracownikom. I to wcale nie muszą być pracownicy tej firmy. Więc może to być trochę skomplikowane. Tu też trzeba być czujnym i prawidłowo wszystko zrobić, żeby ubezpieczenie – w razie szkody – zadziałało. Przykładowo, kto odpowiada za pracowników? Firma pośrednictwa pracy? Czy może ich pracodawca?

Jak w takim razie dobrze to poukładać? Co jest kluczowe przy zawieraniu umowy ubezpieczenia w takim przypadku?

Krótko mówiąc, żeby te wszystkie aspekty były wzięte pod uwagę. My podchodzimy do każdej sprawy w profesjonalny sposób i stawiamy na jakość. Sprawdzamy i przewidujemy wszystkie możliwości i scenariusza.

Jakby nie patrzeć polisa jest na złe czasy.

Zgadza się. Płacimy składkę, ale nie chcemy, żeby pewne scenariusze się ziściły. Niemniej jednak musimy je przewidzieć. Ktoś kiedy trafnie powiedział, że ubezpieczenie jest jak wojsko. Płacimy na wojsko cały czas, ale potrzebujemy go tylko w razie wojny. Przy czym wtedy jest nam ono niezbędne.

Trafne porównanie 😊 Dziękuję za rozmowę.

 

 

Proponowane wpisy

Zostaw komentarz

.

ARCHIWUM