Sprzedaż mieszkania a podatek

0

Sprzedaż mieszkania lub domu może się wiązać z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. Zapraszam do lektury nowego wpisu, z którego dowiesz się kiedy musisz się rozliczyć z US ze sprzedaży, jakie są zasady opodatkowania i co zrobić, żeby nie płacić podatku.

Sprzedaż mieszkania – zasady opodatkowania

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości;
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

– w sytuacji gdy odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Krótko mówiąc, jeśli uzyskaliśmy przychód ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jego nabycia, musimy złożyć deklarację PIT-39 i tym samym zapłacić podatek. Ile? Stawka podatku wynosi 19%. Opodatkowaniu podlega różnica między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodu.

Jak liczone jest 5 lat od daty nabycia? Najlepiej wytłumaczyć to na przykładzie.

Kupiliśmy mieszkanie w czerwcu 2022 roku. Pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Żeby nie płacić podatku nie możemy więc sprzedać mieszkania do końca 2027 r. Od 01.01.2028 roku sprzedaż mieszkania nie będzie powodowała opodatkowania podatkiem dochodowym.

Sprzedaż mieszkania – jak liczony jest podatek?

Tak jak wspomniałem wcześniej stawka podatku wynosi 19%. Podstawą obliczenia podatku jest dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów.

Przychodem będzie cena określona w umowie z kupującym. Co może być kosztem uzyskania przychodu? Np. opłaty notarialne czy prowizja pośrednika. Przykład? Sprzedajemy mieszkanie przed upływem 5 lat od zakupu. Co ważne nie ma znaczenia za ile je kupiliśmy. Przychodem będzie cena określona w umowie z kupującym. Niech to będzie 500.000 zł. Zwyczajowo koszty notariusza są po stronie kupującego (o czym pisałem w artykule pt. Koszty dodatkowe przy zakupie mieszkania), ale załóżmy, że w tym przypadku zapłaciliśmy je my. Maksymalnie będzie to więc 2770 zł. Jeśli korzystaliśmy z usług pośrednika i płaciliśmy prowizję przykładowo 2% to w przypadku naszego mieszkania będzie to 10.000 zł. Łączna suma naszych kosztów wyniesie więc 12.770 zł.

Jak liczymy podatek? (500.000 zł – 12.770 zł) x 19% = 92 573,70 zł

Jak nie zapłacić podatku?

Zdarza się, że nie chcemy lub nie możemy czekać ze sprzedażą 5 lat, żeby nie płacić podatku. Jest sposób, żeby i w tym przypadku skorzystać ze zwolnienia. Mam na myśli tzw. ulgę mieszkaniową.

Na czym polega ulga mieszkaniowa? Pieniądze ze sprzedaży mieszkania musimy wydać w ciągu 3 lata licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż danej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Co to są własne cele mieszkaniowe? W art. 21 ust. 25 ustawy o PIT znajdziemy ogólne typy wydatków uznawanych za poniesione na własne cele mieszkaniowe. Są to:

  • nabycie budynku albo lokalu mieszkalnego w całości lub części (ewentualnie udziału w nim), a także na nabycie gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału do nich;
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, pod warunkiem, że w okresie 3 lat (okres w jakim stosowana jest ulga mieszkaniowa w PIT) grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;
  • budowa, rozbudowa, przebudowa, remont własnego budynku lub lokalu mieszkalnego (albo jego części);
  • rozbudowa, przebudowa lub adaptacja na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Dodatkowo, będą to także wydatki poniesione na:

  • spłatę kredytu (pożyczki) wraz z odsetkami, zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na zakup mieszkania lub domu, gruntu, budowę nowego domu, rozbudowę, remont, adaptację lub przebudowę istniejącego, własnego lokalu mieszkalnego,
  • spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) wraz z odsetkami zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu (pożyczki) wymienionego w punkcie powyżej.

Teraz przykład. Sprzedaliśmy mieszkanie. Wiemy już, że do opodatkowania mamy kwotę 487.230 zł (500.000 zł – 12.770 zł). Chcemy jednak spłacić kredyt hipoteczny innego mieszkania, którego jesteśmy właścicielem w kwocie 400.000 zł. Jeśli zrobimy to do 31.12.2025 r. możemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej i odliczyć te 400.000 zł od dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania. Do opodatkowania zostanie nam więc kwota 87.230 zł. Podatek będzie więc wynosił 16.573,70 zł.

Inny przykład? W ciągu 3 lata licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż chcemy kupić sobie inne mieszkanie za kwotę 600.000 zł. Całość uzyskanych ze sprzedaży pieniędzy przeznaczymy więc na zakup innej nieruchomości. W tym przypadku w ogóle nie zapłacimy podatku.

Sprzedaż mieszkania – deklaracja PIT-39

Informację o sprzedaży mieszkania i uzyskanym w związku z tym dochodzie umieszcza się w deklaracji PIT-39 za dany rok podatkowy, w którym ta sprzedaż nastąpiła. Czyli jeśli sprzedaliśmy mieszkanie w czerwcu 2022 r. to informację o tym musimy umieścić w PIT-39 (rozliczeniu rocznym), który składamy w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia 2023 r. Jeśli chcemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej to musimy zadeklarować taką chęć i określi kwotę. Co ważne, w zeznaniu podatkowym PIT-39 umieszcza się dochody zwolnione z PIT niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały poniesione w okresie od dnia odpłatnego zbycia do dnia złożenia zeznania rocznego, czy będą poniesione dopiero po złożeniu zeznania podatkowego.

Co jednak jeśli ostatecznie przed te 3 lata nie wydamy pieniędzy na tzw. własne cele mieszkaniowe pomimo wcześniejszej deklaracji? Będziemy w takim przypadku zobowiązani do skorygowania PIT-39 i tym samym opodatkowania transakcji sprzedaży i zapłacenia odsetek podatkowych z tytułu zwłoki w płatności.

Natomiast przypadku gdy sprzedaż mieszkania odbywa się po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie składa się z tego tytułu PIT-39.

 

Podobał Ci się ten artykuł? Uważasz, że jest wartościowy i komuś jeszcze może się przydać? Udostępnij go proszę ?

Proponowane wpisy

Zostaw komentarz

.

ARCHIWUM